毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
嬉しいことがありました。
当社管理物件の入居率が申込ベースで100%となりました。
（先月決済の売主家賃保証物件除く）
4月に入ってからもファミリー中心に動きはありましたが、多少苦戦していた京阪沿線の単身物件にも昨日申し込みが入った次第です。
今後は退去が出ないよう、入居者満足度を高めてまいりたいと考えております。
以前あるオーナー様からもご提案いただいた、入居者向けアンケート等を実施予定です。
さて、本日はご面談いただいた方からのご質問とその回答について書いてまいります。
これから自宅を検討されている方向けの内容となります。
■質問：住宅ローンを組むべきかどうか？
当方、年収700万円、自己資金1000万円のサラリーマンです。
これから不動産投資を始めたいと考えているが、妻からはマイホームがほしいといわれています。
また、自分自身は車の買い替えも検討しており、手持ち資金を減らしたくないためオートローンを考えています。
不動産投資を始めるにあたり、住宅ローンやオートローンがあることはネックになるのかどうか教えてほしいです。
■回答：
既に住宅ローンを組まれて自宅を購入されているならまだしも、これから不動産投資で資産を形成していこうとお考えであれば、ご自宅の購入は少し後にされたほうが良いと思います。
また、オートローンなども同様で無駄に既存借入額を増やすことにつながり、新規で物件購入資金を調達するときには不利に働きます。
一定の属性以上のサラリーマンの方（例えば年収1500万、金融資産3000万）であれば、1棟目から地方銀行・信金などからプロパー融資を使いやすいのですが、ご質問者様の場合ですと、1棟目は住宅ローンスキームから派生したパッケージ型の融資にて購入されるのが早いと考えます。
多くの金融機関は1棟目の融資に慎重になりますが、2棟目以降は実績も考慮して融資を引き易くなります。
（ただし、一部金融機関は不動産貸付業を一般事業会社と同様に見て、その金融機関独自の評価基準で既存保有物件評価を行い、バランスシート上の資産と負債のバランスを見てきます。）
パッケージ型の場合、本業の額面年収をベースに、10倍とか20倍の融資を出してきます。
例えば年収700万円の方の場合、ある金融機関であれば最大7000万円の借入が可能ですが、これには既存借入が含まれます。
住宅ローンで3000万円の借入があれば、残り4000万円の融資が可能ということになりますが、購入できる物件がだいぶ制限されることになります。
併せて住宅ローンでおなじみの返済比率というものも考慮されます。
これは、本業の年収に対し年間返済額の割合がどの程度かということで、金融期間によって35%とか40%と定められています。
上記理由から、一般の方が1棟目を購入する前には、住宅ローンなどの借り入れは起こさないほうが良いと考えおります。
とはいえ、不動産投資自体は目的ではなく、幸せに生活するための手段です。
幸せな生活を送るのにマイホームが必要との価値観であれば、自宅の購入を止めることはできません。
申し上げているのは、私のように特別な資産背景を持たない多くの人は、自己資金を貯めたり、マイナスになることをしなかったりと、多少の我慢は必要ではないかということです。
果実を先に食べてしまうのか、あるいは果実を育て大きな木とし、その木からなる果実を食べるのかの違いです。
厳しめの回答となってしまいましたが、最後は各々の価値観によって判断してくださいということですね。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明
