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【Q&A】新築区分マンションの出口について

2014年02月27日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

2月も明日で終わりますが、売買・賃貸ともに動きが活発です。

売買に関しては、3月が金融機関の決算月ということもあり、各会社の担当者が当社に営業に来られます。

皆さん口をそろえておっしゃられるのは、物件にもよりますが決算間近なので積極融資しますよと言うことです。

また当社も会社で今まで以上に金融機関との取引を行っておりますので、より融資が通しやすくなったと思います。

全ては縁ですが、物件が出てくれば有利な融資条件で購入できる良い機会ですので、購入検討されている方はこの時期は力を入れて探されることをお勧めいたします。


本日は、前回のブログ内容に関し、ブログ読者様からご質問を承りましたので、ご紹介と回答をいたします。

(最近はアメブロメッセージ機能を利用しての問合せも多いです)


前回の記事はこちら

新築区分マンションは投資になっていないという内容でした


【質問】
いつも更新を楽しみにしております。
さて、今回のブログで新築区分マンション投資が危険なことは理解できました。
ブログの中で、物件を持ち続けることで、売るに売れない状況になるとおっしゃられていますがそんなに値段が下がるものなのでしょうか。
最近は物件価格が上がってきていますので、値上がりも期待できるかなと思いました。
また実例などで教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたします。

【回答】
結論から申し上げると、値上がりを期待することはできません。
購入した瞬間に3割近く下がります。

理由は以下の通りです。

・新築区分マンションデベロッパーの利益と販売のための経費(営業マンの給料、広告宣伝費など)が物件価格の2~3割程度あるということ
・新築区分は所有権が移った瞬間に新古物件の扱いとなり、購入検討者が一般投資家にかわり、収支が合う価格で成約となるため

※一般投資家は新築マジックという魔法にかかっていません。


実例が分かりやすいと思いますので、また山田様(仮名)に登場していただきます。

■山田様(仮名)
年齢35歳  大手メーカー勤務
年収800万  現預金200万

■購入物件の概要
東京都大田区 平成25年築 投資用区分マンション
購入価格:2500万円
家賃収入:100万円/年 (一括借り上げによる家賃保証付)


ご相談いただいたとき、家賃保証をつけてもなおCFはマイナスで、将来的に家賃保証金額の減額交渉などにより、より収支が悪化することが明らかでした。
よって、少ない損失で売却できるのであれば、一度リセットする方法を提案いたしました。


東京の区分マーケットは感覚的にわからなかったため、成約事例などを調べたところ、同エリア類似物件(築5年以内)の平均成約価格は2000万台でした。

下落率は25%となります。

現金で購入している方であれば、5~600万円の損切ですぐ売却することができます。
(現金購入につき、そもそもキャッシュは回りますので売却の必要はないのかもしれませんが)


ただし、多くの方はローンを利用して購入してますので、残債を返済することが出来ず、売るに売れないという事になります。

2500万円の借入金に対し、1900万円でしか売れないとなると、残りの600万円は別途現金を用意の上、金融機関に一括返済しなければ、抵当権を抹消することができないということです。


山田様は現金を200万円しか保有しておらず、まったく身動きが取れない状態でした。


結果的に、当面保有するという選択を取らざるを得ませんでしたが、数年以内に貯金をして売却したいとのことです。
(自己資金があれば、別の物件を追加購入し、トータルでプラスにすることも可能です。)


このような事例を目の当たりにすると、初期設定がとても大切だということを改めて強く感じます。


安易に投資を始めるのではなく、自ら学び・調べるとともに、信頼できるパートナーを得ることが重要だと思います。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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