毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

3月に入りました。

大阪は冬の寒さの峠は越えたようで、春の足跡が聞こえてきました。

当社のオフィスには一足早くお花が咲いています。

花粉症もちの私は、花粉とＰＭ2.5の影響で鼻がムズ痒いのですが、良い物件情報を求めて、仕事に励んでおります。

本日は、「関西の不動産業界の商習慣」についてのお話です。

当社は昨年8月末に宅建業の免許を取得し、9月から正式に営業を開始しておりますが、半年が経過し最近は多くの方に認知いただけたように思います。（誠に感謝感謝です。）

昨年までは当然ですが関西圏にお住いの方からのお問い合わせ、ご来社が多かったのですが、最近は関東圏からの問い合わせが増えてきました。
関東圏在住の方からのご来社も月に何件がございます。

東京を中心とする収益物件の価格が合わなくなったので、地方の物件を求めて問合せを頂いている状況の様です。

ただし、収益物件の購入を検討する際には、それぞれの地域の不動産商習慣について注意する必要があります。

郷に入っては郷に従えです。

知らなかったばっかりに、損をしたりトラブルになったりもします。

今回、ご存じの方も多いとは思いましたが、復習という意味でご紹介させていただきます。

関西圏独特の不動産商習慣・事情

①敷金持ち回り②固都税清算の起算日
③あんこ
④リスト屋、ランナー
⑤司法書士も分業
⑥更新料
⑦敷引き
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本日は売買に絡む①についてです。

①敷金持ち回り

売買における預り敷金の取扱いについてです。

これは関西と関東で全く意味が異なります。

恥ずかしながら6年前、私がサラリーマン投資家であったとき、敷金の取扱いについて関東の考え方で取引をしようとして、地場業者さんから教えてもらった経験があります。

収益物件をオーナーチェンジで取引する際、関東であれば売主が入居者から預かった敷金は、新オーナーである買主に引き継がれます。

売買代金は買主から売主に支払われますが、敷金は売主から買主に支払いがなされるということです。

一方関西では、敷金持ち回りとは「敷金債務持ち回り」のことで、売主から買主に敷金自体引き継がれなく、新所有者は入居者に敷金を返還する義務を引き継ぐという意味となります。

まったく真逆ということです。

よって、買主の立場で考えると、関東方式のほうが購入時の必要現金が少なくて済みますので、メリットが高いです。

関西では、敷金返還債務金額相当を考慮して、売買価格が形成されているという考え方があります。

ある意味合理的ともいえますが、投資家の立場としては、敷金預りのある既存入居者が保有期間中に退去されると、現金を手出ししなければならなくなり、CFが悪化します。

特に、昔から入っている1階店舗は預り敷金が数百万円あるケースもあり、退去に至ると急に数百万円単位の現金を用意し返還しなければならなくなりますので、注意が必要です。

関西の物件を購入する際には、レントロール上の預り敷金・保証金の欄と、敷金返還債務がどの程度なのかを確認することが大切となります。

次回以降に続きます。

大和財託株式会社
藤原　正明