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新築区分マンション投資は投資ではありません!

2014年02月19日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


昨日、私が起業する前に2年間修行させていただいた埼玉県の武蔵コーポレーション株式会社の大谷義武社長が当社に来社されました。



私が独立した後も情報交換や経営についてご指導いただいており、感謝してもしきれないくらい大谷社長にはお世話になっております。


昨日は、首都圏や関西圏の収益不動産マーケットの話や、賃貸管理手法に関する情報交換のほか、私が独立して6か月が経過し感じていることや悩みなどをご相談させていただきました。


武蔵コーポレーションさんを目標に今後も大和財託の経営にあたってまいりたいと改めて決意いたしました。

 


本題です。


前回、新築区分マンションはまったく投資になっていない事を書かせていただきました。


本日は、当社に過去ご相談に来られた方の実例をご紹介させていただきます。
(加工はしております。)


【実例】
山田様(仮名)
年齢35歳  大手メーカー勤務
年収800万  現預金200万

当社に個別相談にこられたときには、既に新築区分マンションを購入済みでした。

私への相談内容としては、既に新築区分マンションを購入してしまったが、これは正しい投資・購入と言えるのかどうかということをお聞きになりたいとのことでした。

結論を先に申し上げると、まったく投資になっておらず被害は深刻です。

■保有物件
東京都大田区 平成25年築 投資用区分マンション

購入価格:2500万円
家賃収入:100万円/年 (一括借り上げによる家賃保証付)

借入金額:2500万円(オリックス銀行)
金利:2.1%  
期間:35年間

上記物件を購入した理由は、会社の上司がすでに同様の物件を3戸購入済みで、上司から勧められたとのことでした。

とりあえず話だけをと思い時間をとったところ、その上司の他、東京から新築区分の業者が大阪まで来て、2人から積極的なプッシュがあり、周りもやっていることだし問題ない無いだろうということで、すぐに契約してしまったとのことです。


彼らの訴求ポイントは以下の通り。

①月々わずかの負担でマンションオーナーになれる

途中の計算は割愛しますが、毎月自己負担金が12500円ほどの負担で東京で資産が持てることがメリットと訴求しているそうです。

収入よりも返済・運営費が多く、不足分12500円は毎月自己負担ということです。
 

②節税ができる

不動産所得がマイナスになるため、給与所得と損益通算ができ、結果として課税所得の圧縮、所得税・住民税が節税できるというものです。

山田さんの例でいえば、課税所得が450万円、所得税住民税は約100万円となりますが、購入初年度の所有物件からの不動産所得が▲100万となる結果、損益通算により課税所得が350万、所得税住民税75万円程度になります。

最終的に25万円が節税できたということになります。

ただし、2年目からは損金計上できる金額が減り、不動産所得のマイナス部分が小さくなってきます。よって節税金額も少なくなります。


山田さんのようなパターンで購入されている方は非常に多いです。

先月当社に個別相談に来られた方のうち4名の方が新築区分マンションを購入済みでした。

そして、購入してよかったと思われている方は誰一人いません。


具体に見ていきましょう


①月々わずかの負担でマンションオーナーになれる

本物件の簡単な収支を見てみます。(年間、2年目以降)

家 賃: 100万円
返 済:▲101万円
管理費等:▲ 10万円
固都税:▲4万円
------------------------------
収 支:▲ 15万円(月あたり12500円の手出し)


キャピタルゲイン(転売益)が得られるならまだしも、購入した瞬間に30%以上売値が下がる新築区分マンションをランニングがマイナスの状態で購入する理由は1厘たりともありません。


書籍、ブログなどで勉強されている方からすると、 「投資になっとらんやんか」と突っ込みが入りそうですが、実際このような収支状況でも購入される方が後を絶ちません。


長くなりましたので、つづきは次回とします。

私は今から筋トレに行ってまいります。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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