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積算評価の高い物件が良い物件?②

毎度お世話になります。

大和財託の藤原です。

先日、当社が加入する全日本不動産協会 大阪府本部 北支部の新年賀詞交歓会に参加してきました。

当社は昨年8月末に宅建業の免許を取得しているので、協会のこのような会合に参加するのは初めてでした。

出席前までは、参加者はあまり多くないのではと思ったのですが、実際は100名以上の不動産業者が一同に会し情報交換会の様相を呈していました。

新参者の私は、無理のない範囲で先輩業者の皆さまにお酌をして回り会社をアピールしてきました。

このような活動はすぐに効果が出るものではないですが、地道に業者間のネットワークを築くのも、我々にとっては大切なことですので、今後もこのような会には参加していきたいと考えております。

さて、本題です。

前回のつづき、「積算評価の高い物件が良い物件なのか?②」についてです。

前回の記事はこちら

一部の勉強熱心な投資家の方を中心に、積算価格のみに着目し投資を行う傾向があります。

これは、物件所有者のバランスシート上、積算価格と借入金額の差が含み資産になり担保余力が生まれ、金融機関の評価が高くなり、次回の物件購入時に融資を引き易くなるのではという考えからです。

結論から申し上げれば、必ずしも積算価格が高ければ次の物件が買いやすくなるというわけでもありません。

積算価格のおさらいです。ご存知の方は読み飛ばしてください。
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積算価格とは簡単に言えば、土地の値段と、建物の値段の合計金額ということです。

土地価格の算出方法は、一般的に言われるのは路線価に対象物件の土地面積を乗じ求められます。

建物価格については、一般的には以下の通りに言われております。

建物積算価格 = 再取得平米単価 × 建物延床面積 × (残存法定耐用年数/法定耐用年数)

以上、おさらい。
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ここで、金融機関が不動産担保を評価する際に、参考にしているのが金融庁が発行している金融検査マニュアルです。

このマニュアルによると、賃貸ビル等の収益用不動産の担保評価に当たっては、原則、収益還元法による評価とし、必要に応じて、原価法による評価、取引事例による評価を加えて行っているかを検証するとあります。

金融庁では収益還元評価を推奨しているのです。

しかし、各金融機関はそれぞれ独自の基準を定めており実務上はそのオリジナルの担保評価基準に基づき、物件を評価しています。

つまり金融機関によって収益還元評価価格を採用し、担保評価するところ、積算評価価格を採用しているところ、あるいは二つの方法をミックスしたり、土地値は取引事例を用いたり等々、金融機関の数だけ担保評価法が存在するということです。

また、金融機関は新規で融資審査をする際には、購入対象物件の他、現に保有している不動産についても査定を行います。

先の通り金融機関によって担保評価の算出方法は異なるので、ある金融機関では保有物件を含めて担保余力があると判断され、一方で別の金融機関では債務超過のような査定がなされるということです。(追加融資は受けられないということになります。)

例えば、積算評価が出やすい地方のRC物件を数棟保有している場合、積算重視の金融機関では物件評価が借入金額を上回りますが、収益還元評価重視のところでは、借入金額が物件評価を上回るということです。
※地方の物件は還元利回り(キャップレート)を高く見るため

不動産投資で資産を形成する際、最初に目標を定めることが大切とこれまで本ブログを通じて申し上げてきました。

投資規模が2億円程度で良い方と、本業として10億円規模の投資が必要な方とでは、購入する物件、もっと言えば付き合う金融機関が異なります。

積算価格が高い物件 ≠ 全ての人にとって良い物件 ということです。

積算評価重視一辺倒ではなく、それぞれの状況・目標に応じて適切な物件ポートフォリオ(組み合わせ)を策定し、取得物件・資金調達先決定に落とし込んでいくのが大切です。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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