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〜積小為大〜

目標によって金融機関を使い分けるとは?

毎度お世話になります。

大和財託の藤原です。

 

昨日、大阪市内の金融機関に訪問し、支店長と担当者に対し当社の経営状況について報告をしてまいりました。

定期的に金融機関に訪問することで、当社を理解していただくとともに、会社として融資を引きたいときいつでも借りられる状態を作っています。

今後の事業展開を見据え、今から関係構築をしているわけです。

不動産投資家の方々も、金融機関に対し定期的にプレゼン・報告をすることは、今後の融資利用の際に効いてきますので、実施されることをお勧めします。
(特にプロパー融資でどんどん買い増ししたい方)

本日はブログ読者から前回の記事に対しての質問をいただきましたので回答させていただきます。

前回の記事はこちら

【ご質問】
いつもブログの更新を楽しみしております。
今回のブログで、投資目標によって付き合う金融機関が異なると書いてありましたが、もう少し詳しく教えていただけないでしょうか。

【ご回答】
前回のブログでも書かせていただきました通り、投資家が求める目標によって、購入物件の選定・借入先が変わってきます。
変わってきますというより、変えたほうがよいという感じです。

年間キャッシュフロー目標が300万円の方と、1000万円の方では異なるということです。

これに投資家(個人・法人)の属性が関係してきます。

以下によくある一例を挙げさせていただきます。

◆設定条件
大和さん 45歳、会社員、年収1000万、自己資金1000万、
目標:50歳までに年間500万円の手残りを得たい(税引き後CFということ)

この例のように、比較的短期に一定のCFを得たいという方は多いです。

大和さんの目標CFから、大まかに投資規模は15000万円程度で良いということになります。
(乱暴な言い方ですが、投資金額の2~5%が手残りCFとなるので)

とすれば、この投資目標金額に向けて5年間で数回に分けて投資していく戦略が立ちます。

たとえば、5000万円のアパートを3棟7000~8000万円のアパートを2棟、などとなります。

大和さんの投資金額目標および属性から、パッケージ型の借入にて物件を購入していくのが早いです。

パッケージ型とは、オリックス、スルガ等の住宅ローンから派生し、会社員等の年収をベースに融資可能金額を決定するアパートローンとなります

大和さんの属性では、2~3億円の借り入れは可能ですので、パッケージ型融資のみで投資目標金額まで到達できるということです。

投資家の方の中には、地方銀行、信用金庫などから引くこと(プロパー融資)が良いことだと考える人もいてますが、必ずしもが良いかといえば、そうとも言い切れません。

プロパー融資の良いところは、融資金額の上限が無いことや物件・属性によってはフルローンが出ることですが、全ての人が10億円の投資を目指すかといえばそうではありません。

またプロパー融資は、審査時間がかかり物件争奪競争で負けるケースも多くあります。

投資家の属性と目標規模によっては、パッケージ型を前提で進めるほうがスピード感をもって投資が出来ると思います。

投資金額まで到達後、資産を入れ替えするもよし、より条件の良い金融機関に借り換えるのも良いと思います。

関西エリアでは借り換えに積極的な金融機関も多く、借り換えの場合のみ、現在の借入期間同等で対応してくれてますので、初めから借り換え前提で、まずはパッケージ型にて進めるのも良い方法です。

このように、ご本人の属性と目標によって、付き合う金融機関を選定することが目標実現の近道となります。

まずは、目標を設定することが第一歩ということですね。ご自身で勉強されるか、信頼できる不動産会社・投資コンサル等にご相談されると良いと思います。

参考にしていただけたら幸いです。

 

次回は関西圏以外にお住いの方が、関西の金融機関からの融資を受けて物件に投資する方法についてご紹介したいと思います。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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