出口戦略を考えないケースとは？

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

12月に入り忘年会シーズンになりましたね。

私は忘年会を望年会と呼んでいます。

忘年会の字面は、今年有った良いことも悪いことも、食べて飲んで忘れましょうという意味にとらえてしまします。

少しネガティブな感じもします。

望年会であれば、今年の生き方を振り返り反省し、来年に望みを思い描いていこうというポジティブな感じがしてます。

ということで、私も公私で望年会の予定が入り始めました。

一方で、仕事では年内決済案件が駆け込みで入ってきましたので、タイムマネジメントとヘルスマネジメントをしっかりし、平成25年を良い形で締めくくりたいと意気込んでおります。

さて本日のお題は、不動産投資の出口戦略について、「出口戦略を考えなくても良いケース」についてです。

以前のブログ等で、私は不動産投資は売却して初めて利益が確定するので、購入段階で出口を考慮して不動産投資をすることを推奨してきました。

事実、大多数のケースではこのことは正しいと自信をもって言い切れます。

ただ、一部例外のケースもあるので、今回ご紹介させていただきます。

その例外とは、築浅物件を好条件のファイナンスで購入できる資産家の方となります。

昨年末から首都圏を中心に物件価格が上がってきておりますが、ここ関西圏でも同様の傾向となっております。

当社には毎日多数の物件情報が入ってきますが、中には利回り6,7%台、2～5億円　築浅RC物件もあります。

多くの方は、このような物件は誰が買うのだろう？と思われるかもしれません。

このような物件は純金融資産を数億円以上持っている資産家、地主の方々が買っていきます。

金融機関もこのような方々に対しては、かなり優遇した条件で貸出しをしています。

当社でも今月末に1件大型案件を仲介させていただきますが、某都市銀行で金利は1%台で期間30年、フルローンで融資承認がおりております。

（当社は様々なケースの融資でアレンジができます。）

このお客様は出口戦略を特別設定せず、長期保有でご購入いただきました。

※相続税対策でこのような物件を購入する場合は、相続完了後売却するケースが多い。

資産家の方々は、キャピタルゲインで資産を増やそうというよりは、既に資産があるのでご自身の代で資産を減らしたくない、安定収益源を望まれる傾向がより強いと感じます。

反対に、私のような特別の資産家でないケースは、限られた手持ち資産を効率よく回転させ資産を拡大・形成していく必要があります。

回転させるとは具体的には、一定期間保有後の売却ということです。

保有期間中の累積ＣＦと売却ＣＦの合計が不動産投資の最終成果となりますが、それを再投資して資産を回転させ、拡大させていくことが重要です。

時間は有限につき、回転させることができる期間＝投資期間が長い方がよい成果を得られる可能性が高いです。

可能な限り早く不動産投資を始めたほうが、よい成果につながりやすいとも言い換えることができます。

私も20代から投資を始めて一定の成果を出すことができました。

話が多少それましたが、購入時にすでに売却時期を一定の範囲で決めて、投資することが必須といえます。

その考えがないと、行き当たりばったりの投資となり、目標とするＣＦや資産に到達することはできません。

まずは、自分自身の属性を整理してみることが投資方針を決める第一歩といえそうです。

【本日のまとめ】
金融資産を多く有している方は、出口戦略を考えずに投資することも可能であるが、多くの方の場合は、購入時にいつごろ売却するのかを考え、不動産投資をすると資産形成を早期実現できる。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明