毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

昨日は私が起業前に修行させていただいた、埼玉の武蔵コーポレーションさんの忘年会に参加させていただきました。

また丁度昨日は武蔵さんの創立8周年の日でもありました。

5か月振りに大谷社長、太田常務、社員の方々とお会いしましたが、すでに私が知らない社員の方も多く入社され、ますますパワーアップしていました。

今では千葉市と宇都宮市に支店展開し、今後全国展開を加速させていくとのことでした。

大谷社長や太田常務に、起業してからの状況報告をし、私も武蔵さんに追いつけ追い越せの意気込みで、今後仕事に取り組んで行きたいと改めて決意しました。

さて、本日のお題は、「不動産投資における初期設定の重要性」についてです。

いいかえると、1棟目にどのような物件を買うかが重要ですよということです。

当社は不動産投資の無料相談会を完全予約制で行っており、土日を中心に毎週多くのお客様が当社にご来社されます。

ご来社いただく方も、初めて物件購入を検討されている方、既に何棟も所有されており次の一手にお悩みの方、資産家の方で代々受け継いでいる不動産を元手に資産活用をしたいとお考えの方、などなど様々です。

私自身が現役の不動産投資家であるのと、収益不動産専門会社の経営者として多くの事例を見てきているので、ご来社された方の個別状況・ご要望に応じて、それぞれに対応したご提案をさせていただいています。

ただ、中には私では手の打ちのようの無いケースもございます。

最近散見するのは、既に1棟所有されている方で、初期設定に問題がある方です。

具体的には、札幌などに代表されるような地方都市の物件を、表面利回り10%程度かそれ以下で某地方銀行融資で購入しているケースです。大体がフルローンのようです。（一部敵を作ってしまいそうですが。）

購入物件価格も1億台が多く、そしてＣＦが全然回っていません。

当社には、2棟目以降のポートフォリオ組成についてのご相談が多いのですが正直どうしようもありません。（特にサラリーマンの方）

金融機関が融資をする際は、購入する対象物件の他、保有物件の評価もします。

評価方法は金融機関でそれぞれ違いますが、大前提としてＣＦが回っていることがあります。

上記のような物件を1棟目で購入してしまうと、次の融資先がかなり限定されます。
ほぼ、同じ某地方銀行にお世話になることになります。

ただ最近はこの銀行も融資条件を厳しくしたので、その融資ラインから外れる方は、身動きが取れなくなります。

お話をお伺いしていると、1棟目をなんとなく業者に言われるまま購入されている方ばかりです。

不動産投資は1棟目にどのような物件を購入するのかがとても大切なのですが、何も考えずに購入されている方が驚く程多いです。

このような方は購入したのをきっかけに、ご興味を持たれセミナーや当社のような不動産会社の投資相談に来られています。

順番が逆です。

1棟目を購入する前に、自ら勉強したり、セミナーや投資相談会に参加することが不動産投資の成否を決めます。

また、信頼できる不動産業者を探すことも重要です。
最近は多くの会社で投資相談を行っているようですし、物件資料を取り寄せた際に、担当者と会うのも良いと思います。
その中で、自分に合う会社・担当者を見つければよいです。
（当社に合う人と合わない人もいます。それでいいと思います。）

手遅れになる前にきちんと準備をしたうえで、1棟目の物件を購入されることをお勧めします。

【本日のまとめ】
不動産投資で資産を形成するには、複数棟の物件を保有し、不動産ポートフォリオを組成することが大切。
そして多くの方の場合、融資を利用して物件を購入することになるが、1棟目に不良物件を購入してしまうと、2棟目が購入できなくなるばかりか、人生を狂わす場合もあるので、しっかりと勉強し、良きパートナーを見つけてから、不動産投資を始めるのが大切といえる。

まとめが長くなりましたが、本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明