毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

12月に入りまして、今年の追い込み時期になりました。

本日も1件決済いただきました。

取引自体は本日で完了ですが、当社を通じてご購入いただいたオーナー様としてはこれからが賃貸経営のスタートとなります。

当社はその後の管理もお手伝いさせていただきますので、早速本日からリーシング活動を展開しております。

前回事例としてご紹介していた阪神間のアパートについては、本日早速入居の申込が入りました。

閑散期であるにも関わらずです。

当社が行う本当のプロパティマネジメント型賃貸管理が通年で通じることの証左と言えます。

当社の管理手法は私のオリジナルではなく、独立前にお世話になった埼玉県の武蔵コーポレーションさんで行われているやり方を、関西圏にアレンジしております。

武蔵コーポレーションさんには本当に感謝しております。

来週関東方面に行く用事があり、久しぶりに武蔵コーポレーションの大谷社長、太田常務をはじめ社員の皆様に会う予定です。

今から楽しみにしており、本ブログやFacebookでもまたご報告したいと思います。

さて、本日のお題は「入居者には火災保険に加入させましょう」です。

「そんなん今時あたりまえやろ！」と突っ込みが入りそうです。

順番にご説明させていただきます。

火災保険（賃貸住宅入居者火災保険、以下保険といいます）とは、簡単にご説明すると、入居者の過失により建物に火災・水漏れなど損害が発生した時、保険金が支払われるというものです。

通常、火災・水漏れの保証以外にも、家財保証や個人賠償責任等の特約が付いているのが一般的です。

加入者は入居者になりますので、入居者を守る保険ですが、最終的には建物所有者であるオーナーに保険金がわたりますので、オーナーのための保険ともいえます。

現在、賃貸仲介会社・管理会社を通じて入居付けした場合、入居条件として保険への加入を必須とするのが当たり前になっています。

保険にも様々な会社の商品がありますが、その商品選択はオーナーから指定するものでなく、仲介会社・管理会社に選定を一任していると思います。

当社では入居検討者の入居諸費用を抑え、かつ保証は可能な限り手厚い会社の保険代理店になっており、最終的にオーナーの利益になるようにしております。

このようにオーナーを守る保険ですが、新規入居については問題にはなりません。

問題なのは、既存入居者です。

中古の収益物件をオーナーチェンジで購入した場合、当然ですが所有権が移転した時点で既に入居している方々がいてます。

既存入居者の保険加入状況を見てみると、4-5年程度前に入居した方々はおおむね加入していますが、昔から入居している方はほぼ保険に加入していません。

また、新規加入時には保険に加入していたものの、更新手続きをしておらず、現在未加入のケースも多くあります。

万一、未加入の方が何か事故を引き起こした場合、当然ですが入居者は自費でオーナー側に賠償金・修繕費を支払わなければならなくなります。

入居者にお金があればよいのですが、そうでなければ最終的にはオーナーの負担となってしまいます。

火災の場合であればオーナーが加入している保険で保険金がおりますが、入居者の過失による水漏れなどの場合、免責になり保険金が下りないケースもあります。

よって、賃貸経営のリスクをできるだけ排除するのであれば、既存入居者も含めて火災保険に全戸加入するのが理想といえます。

当社の取り組みをご紹介すると、オーナーチェンジで当社のお客様に所有権が移ったタイミングで、既存入居者の方々に火災保険の加入案内を送付しています。

賃貸借契約書に保険加入必須が載っていれば、問題なく加入してくれます。

古い賃貸借契約書で加入の旨が記載されていない場合も、交渉次第ややり方次第で加入してくれます。（もちろんノウハウがありますが）

不動産投資のリスクは、物件購入時のみならず、運営時にも対策を取ることが重要です。

【まとめ】
物件購入時に既存入居者で火災保険未加入があれば、所有権移転後の早い段階で保険加入の手続きをとることで、事故リスクを軽減でき、最終的には投資成果の最大化につながる。

手間はかかりますが、最終的には投資成果として返ってきますので、ぜひ皆様もひと手間かけた管理運営をされることをお勧めいたします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明