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空室対策の前に確認することとは? 

2013年11月30日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今日で11月も終わり、平成25年もいよいよ残り1か月となりました。


私が経営する大和財託は年末に大型案件の決済があったりしますので、12月28日(土)までフルで営業いたします。


これから年内決済が条件の案件も出てきますので、お待ちいただいている当社のお客様のために年内最後まで走り続けます。


走り続けるといえば、一昨日決済し当社で管理させていただいている物件で、面白いことが起きました。


本日のお題はそれに関連して、「認知度合いを認知することの重要性」ということです。


何言うとんねん!と突っ込みが入りそうですので言い換えると

「ご自身の物件がどの程度マーケット認知されているかを確認されたほうが良いですよ」です。


空室にお困りのオーナー様は日本全国多いと思います。

そして、空室対策の相談を管理会社やコンサルタント?に聞くと、お決まり文句は以下の通りです。

・物件の競争力を上げるためにリノベーションしましょう。
・当社で一括借り上げします。ただし当社指定のリフォームをお願いします。
・物件が陰湿な雰囲気なので、外壁塗装でイメージチェンジしましょう。また、花壇を設置し華やかな演出をしましょう。

などなど、ほぼすべてお金かかるハード面の事ばかりです。

(これは先日当社で管理受託したオーナー様から聞いた話で実話です)


もちろん、これらの対策は効果があります。
ただ費用対効果測定をし、過大な投資にならないようにする必要があります。

これは以前ブログにも書きましたが、後日また改めてご紹介いたします。


実はそれ以前にやることがあります。

それは、賃貸業者に自分の物件を知ってもらうことです。


いくら建物・部屋を改善したとしても、空室を入居検討者に直接紹介する賃貸営業マンがその物件を認知しなければ、一生決まりません。


例えるならば、ここ数週間ガイアの夜明けでも取り上げられていますが、日本の中小町工場があります。

日本には素晴らしい技術をもった中小企業の町工場がありますが、その技術を社会に認知してもらう術を持たないために、倒産している会社が多くあります。

その一方で、自らの技術を世に広くPRできている会社は、日本のみならず世界で引く手あまたとなっております。

全ては認知・広告・マーケティング次第ということです。

閑話休題。


賃貸住宅の入居付けにおける認知を広げるためには、お金はあまりかかりません。

自主管理の方はマイソクの紙・印刷代と自分の時間、管理会社に委託されている方は、管理会社にいかに動いていもらうか考えるだけです。


実は皆様が思われている以上に、賃貸業者にはご自身の物件は認知されていません。


一度ご自身で賃貸業者まわりをしてみると、その結果に愕然とすると思います。



当社での事例をご紹介いたします。


その物件は阪神間のファミリーアパートで、これまでは地元業者が管理しておりましたが、8室中3室空の状態で当社お客様にご購入いただきました。


当社管理前の本物件は、募集条件はマーケットアウトし、地元賃貸業者にもほとんど認知されていませんでした。


募集条件を適切なものにし、早速昨日リーシング活動を展開いたしました。
当社のリーシング活動の特徴は圧倒的活動量です。昨日も寒空の中走り抜けていました。


当社管理担当の報告では、賃貸業者からの反応は、繁忙期はピークを過ぎたため動きは少ないという声が多かったものの、一部の業者はぜひ紹介したいと積極的で、業者間による差が大きかったとのことでした。


そして本日、早速大手賃貸仲介業者から、案内予定の予約が入りました
その他、問い合わせ反響が2件ありました。


この業者は、物件から1キロ程度しか離れていないところに店舗を構えていますが、本物件に空きがあることを昨日初めて知ったとのことで、いかに認知がされていなかったかが浮彫りになりました。


本物件を購入いただいたお客様とは、年内最低1件は決めるということを伝えていますので、来週以降も活動量を増やせば必ず決まると思います。
(もちろん、体を動かすだけでなく、相当綿密なリーシング戦略を練り、頭にも汗をかいていますよ)


明日から12月に入り賃貸の動きは鈍くなり、これは来年1月下旬まで続きます。

現在空室を抱えているオーナー様は、来年2月以降の繁忙期を見据え、ぜひ今のタイミングでエリア・沿線の賃貸業者にご自身の物件が認知されているか確認されることをお勧めいたします。


【本日のまとめ】
空室対策といえば、建物のリフォームなどのハード面に軸足を置きがちであるが、その前の大前提として物件所在エリア・沿線の賃貸業者に空室があること・特徴などが認知できていることが大切であり、仮にそうでなければ、閑散期の今対策をとることが重要といえる。



本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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