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お国から融資を受けて不動産投資をする方法 ~日本政策金融公庫の活用方法~

2013年11月11日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


今週に入り冬の足音も徐々に聞こえてくるようになりました。


不動産業界的には、12月に売物件が多く出回ることは少ないため、今月いかに契約できるかという話題を最近同業者から聞きます。


ただ、売り物件が市場には少なく、物件を確保できていない業者は大変そうです。


また、最近は金融機関の方々の訪問が開業当時に比べ多くなりました。


当社も少しは名前が売れてきたようですが、有益な情報も入ってきております。



本日は「日本政策金融公庫の活用方法」についてです。


ご存じの方も多いかと思いますが、整理をする意味でもご紹介いたします。


公庫融資のみで不動産投資を拡大することはできませんが、不動産ポートフォリオを組むうえで、有益な金融機関といえます。


日本政策金融公庫は、日本国が100%出資している公的金融機関です。


主な業務は、与信力に乏しい個人事業主や中小企業に対する貸出となっています。


当社も少額ですが、会社の設備費用で借り入れをしております。
おかげで、融資担当者とはかなり親しい間柄となっています。


この日本政策金融公庫は、不動産投資に対しても融資が可能です。


立付としては、「不動産賃貸業を新たに開始するための事業資金」として借り入れを起こすことが可能です。


ただ、以前は担保設定登記の完了後でなければ、融資の実行を受けることができませんでしたので、使い勝手はイマイチでした。

(つまり、一度現金で買うか、別の金融機関から、つなぎ融資として短期で資金調達する必要があったということ)


ところが最近は、諸条件が付きますが、通常の金融機関と同じように、担保設定登記前に融資実行が可能になりました。



条件は以下の通りです。

・購入不動産に差押登記、買戻特約登記、賃借権等の仮登記 等々がないこと
・公庫指定の司法書士にて所有権移転・抵当権設定登記の手続きをすること
・融資の金種は小切手となることに同意すること


通常の収益物件の取引では問題になる条件は無いようです。


融資条件は


・融資金額:4,800万円(個人、法人問わず、女性や若者の場合7200万まで可能!)
・金利:2%~(土地と建物で金利が変わります。)
・期間:10~20年(以前は15年がマックスでした)

となっております。


条件面での特筆すべき点は

1.個人、法人問わずなので、夫・奥様それぞれ別枠として融資が可能です。
一つの枠は4800万(7200万)と少額ですが、借りる人を変えることで、融資金額を増やすことが可能です。
2.融資期間が最大20年まで可能になったので、残存年数が残っていない物件でも比較的長めの融資を組める

3.年収の縛りがないので、例えばスルガ・オリックスなどのパッケージ型融資が使えない年収の方でも普通に融資を受けることが可能です。


となります。

デメリットは担保評価(積算主義)に対しての掛け目が厳しいことで、一般的に流通している物件では売買価格からのかい離が大きくなる点です。


ただ、初めて公庫から融資を引く場合、個人の無担保枠が1000万円までありますので、担保不足分は補うことが可能です。


その他、特徴といえば、融資担当者によって、審査部を通せる力量の差が大きいことです。


当社に面談に来られた方は、以前ご自身で公庫に物件を持ち込み、審査をしてもらったものの、土俵にすら上がれなかったとのことです。


ちなみに当社の公庫担当者はかなりのやり手ですので、当社経由でのご紹介も可能です。


以上、長々とご紹介させていただきましたが、ではどのように公庫融資を活用していけばよいのでしょうか。



私の考えをご紹介いたします。
・ご属性的に一般の融資が使えない方(実績を積むことで、他の金融機関から借入できます)・融資枠を使い切った方の借入先として
・築古の物件を購入するときの借入先として
・専業主婦のご家庭で、奥様も不動産投資に積極的な場合、ご主人での借り入れの他に、女性枠7200万を活用し、投資規模を拡大していきたい方に


当社では融資について相当研究しています。それは、良い物件があっても融資が付かなければ、お客様が買えないからです。


一部開拓できていない金融機関もありますが、大阪府内はおおむねルートを持っています。

融資は、以前から取引のある金融機関があれば別ですが、原則は紹介で融資打診をすることをお勧めします。
融資承認の成否が全く変わってきますので。



不動産投資を行う上で、融資は切っても切れない事項につき、皆様もご自身で研究されるか、良きパートナーを見つけてみることをお勧めいたします。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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