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自主管理オーナー物件は大変? ~管理状況で売却価格が変わる~

2013年11月8日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今月は開業してから最大級の忙しさで、毎日アドレナリン全開で仕事に打ち込んでいます。


ただ、社員の人数が増えているので、私が行う事務作業などは相当軽減できています。


コア業務に集中できる環境が出来つつありますので、これからさらにより良いサービスを提供できると思いますので、今後の私共にご期待ください。


さて今回は、「管理状況によって成約価格が変わる」についてです。


不動産投資は一部を除き、売却して初めて投資成果が確定します。


よって、購入時に売却のことも考えておくことはとても大切なことです。


その売却するときの売出価格は、近隣の相場利回りや売主の希望により、決定されるものです。


売出価格はあくまでの売主の希望であり、実際は検討者が価格の指値を行い、条件面で合意に至れば無事契約・決済となります。(成約価格)


よって、売主の立場からすれば、売出価格から可能な限り指値が入らないようにしなければならないということです。

反対に買主は、指値をするための根拠があれば、売主に交渉しやすくなるということです。


売主側はスキがあってはいけないということですね。



実際にあった事例をご紹介します。


実は本日、阪神間の1棟マンションの決済をさせていただきました。
(当社買側で、売り側に仲介業者あり)

その取引を通じて感じたことを皆様に共有いたします。

正直、仲介泣かせの案件でした。。


売主は8年前にオーナーチェンジで取得され、これまで自主管理をしてきました。

保有期間中は特別問題もなかったが、今回資産整理ということで売却されました。


当社独自ルートで、地場値付け業者から本物件の売り情報を入手したので、早速当社のお客様に紹介し、無事検討者を得ることが出来たので、条件交渉に入ることになりました。


当初の物件情報は以下の通りでした。

・検査済証ありの適合物件
・設計図書あり
・保有中の問題なし
等々


これらの条件があっての売出価格というわけです。


実際に詳細を詰めていくと、告知していることと、実態が全く異なっていました。

・検査済証ありも用途変更している(車庫→店舗)
・設計図書はただのコピー
・水漏れが起こっている
・鍵の管理がまったくなっていない
・賃貸借契約書が一切更新されていない
・入居者との連絡窓口がない

等々

話を進めていくごとに、告知事項と現況との相違が多くなっていきました。


当初の売出価格は事前の告知事項を前提に生成されているので、当然に検討者は指値を入れてきます。


最終的には売主・買主が合意できたのですが、照会をかけるたびに、以前告知していたことが覆るので、その調整がとても大変でした。


もし、この売主が適当な自主管理ではなく、きちんと管理するか管理会社に依頼していれば、価格交渉の材料も少なく済み、希望価格に近いところで成約できた可能性が高かったと思います。


このように、管理のやり方一つで、入居状況のトラックレコード・修繕履歴一覧・賃貸借契約書の更新(関西は自動更新多い)、各種書類の保管・建物管理の状況、などなど、売却価格に大きな影響を及ぼします。


本日決済した物件は、不動産投資における管理の重要性を改めて気付かせてくれました。


【本日のまとめ】
不動産投資は保有期間中のCFと売却時CFの総和で成果が確定し、そのなかでも売却時CFは大きく利益をとれる可能性が高い一方で、マイナスに作用する場合もある。
保有期間中の管理をいかに上手やってきたか、エビデンス(各種書類資料)を揃えることができるかが、高く売却するためには必要なことといえる。



本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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