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不動産投資をする前におさえておくべきこと 

2013年11月6日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


今日は水曜日で当社は定休日ですが、契約決済案件が立て込んでいるため、私だけ出社していました。


契約ごとは年を越すとあまり良いことはないので、とにかく今年中の決済に向けて、今月契約を増やしている状況です。



さて、本日は「不動産投資をする前におさえておくべきこと」管理会社によって物件利回りが大きく変わるというお話です。


結論から申し上げると、いくら利回りが高かったり、立地が優れている物件を購入できても、そのあとの管理を上手にやらなければ、期待する投資成果を得ることはできないという事です。


なにを当たり前のことを!とお叱りを受けるかもしれません。


しかし、投資家の皆様と面談していると、物件購入の事ばかりに重きを置き、そのあとの管理についてはそれなりに考えていらっしゃるものの、その重要度はそれほど高く設定していないと感じます。


既に物件をお持ちの方にお聞きすると、管理会社は前オーナー時代の会社でそのまま継続するか、別の地元に仲介店舗のある会社に依頼されるケースが8割以上ではないでしょうか。(自主管理という選択もあります)


物件選びが一番大切なことには異論はありませんが、管理会社選びも重要なことです。


当初購入前に期待していた利回りが、管理の方法次第で、投資成果が全く異なり、得られない可能性があるということです。


ここで、一つの事例をご紹介します。

当社で実際に管理させていただいている物件です。


この物件は地元の建売業者が保有目的で購入しており、管理は社長の知人の会社に依頼していました。


京阪間某市 最寄り駅徒歩14分 単身アパート
購入前:16戸中 3戸空


前オーナーの募集条件は破格の内容でした。

広告料3か月
フリーレント1か月
敷金礼金0
保証会社費用オーナー負担


しかし、秋の繁忙期にも関わらず、動きは鈍い状況でした。


その後、当社で仲介させていただき、そのまま当社で管理となりました。


当社の管理手法は、自社で仲介店舗を持たない管理に特化したものです。(プロパティマネジメント型)


募集条件は、保有後まずは早期満室をというオーナー様のご意向を踏まえ、広告料3か月のみとし、他のサービスはつけませんでした。(条件を厳しくしたということ)



そして当社の管理手法を駆使し、毎週1戸ずつ申し込みが入り、わずか一か月で満室となりました。

(具体的な手法は以前概要をご紹介してますので、バックナンバーをご覧ください)


フリーレント1か月や保証会社費用0.5か月の負担をなくしたので、3室で4.5か月分のコスト減を実現しつつ、1か月で満室としました。


このように、物件の満室想定表面利回りはオーナーが代わっても変わるものではありませんが、実際の運用結果は管理会社の変更により大きく変わってくることをお分かりいただけると思います。


現在我が国日本は人口減社会に突入し、今後人口減のスピードは加速していきます。

近い将来、どの物件を買うかということより先に、良きパートナーとなる優秀な管理会社が管理できるエリア・物件を最初に確認し、そのうえで物件を探すという時代が来るのではと思っています。



【本日のまとめ】
不動産投資を始める前に、優秀な管理会社を抑えておくと、購入検討物件について管理会社の視点でアドバイスがもらえたり、お宝物件が購入できたりと、不動産投資で成功する可能性が高まります。



管理業務を主業務と考える当社では、上記の時代トレンドを踏まえ、今以上の実力をつけていきたいと思います。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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