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〜積小為大〜

空室率を5~10%で想定するための大前提について

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

10月に入り多くの会社は下半期となっておりますが、当社にはこの1週間、期初の挨拶とのことで同業者の訪問が6件ありました。

明日も2件の訪問があります。

皆様状況共有ということで来社されます。

以前よりも地場業者さんとのコネクションもより築けてきており、それに伴い水面下で取引される物件情報も多く寄せられてきております。

そのおかげもあり、先週だけで3物件で買付をいただいております。

先月からの持越し案件もありますが、本当に有難いと思います。

これから融資付けであったり、諸条件の取り纏めがあるので、忙しくなりそうです。

さて、前回のブログでは空室率の考え方をご紹介させていただきました。

前回の記事はこちら

私が考える空室率は5-10%想定で十分であるという根拠を示させていただきましたが、

本日は世の中には例外の物件も存在しているということをお伝えいたします。(解決策もあります

昨日ご案内した物件がまさにその例でした。

大阪市南部の平成築RC造ファミリータイプの物件で、総戸数8戸、入居率は50%です。

立地は抜群に良いというわけではございませんが、建物は分譲仕様に近いものがありました。

当社で普通に管理すれば満室稼働できる物件です。

けれども、3年近く入居率は50%とのことです。

こうなると、私の考えている空室率は全く当てはまらないということになります。

しかし、原因は明確でした。

①周知不足
②初期費用の高さ

①の周知不足については、メジャーポータルサイトに未掲載、かつ賃貸レインズにさえ載せていませんでした。

管理会社は昔ながらの町の小さな不動産屋です。

対策としては、

・レインズ、athome等に掲載(これは、一般向けではなく業者間公開を指します)
・沿線、ターミナル駅の賃貸業者への周知徹底(当社では1日70件必須、最近入社した社員は2キロ痩せました)
・賃貸営業マンへの訴求(当社の場合、リーシング担当は毎週賃貸営業マンと会います)
・賃貸業者広告全て可にする(ネット、チラシ、自社HP…実施してない物件多し)
・案内を容易にする(現地鍵対応、管理担当24時間対応)

などが考えられます。(上記は表面的な対策で、効果的にリーシングする方法は別途ございます

②の初期費用の高さについて、家賃8万円に対し、礼金が40万円に設定されています。

大阪市内の人気エリア築浅物件並の初期費用の高さです。

初期費用については、通常投資判断をする際には収入として見ませんし、マーケットアウトした条件で募集しても、入居検討者がそもそも見向きもしません。

最低限の担保を取り、入居頂いたほうが、当然収益性は高くなります。

現に、当該物件のオーナーは「80,000円/戸×空室4戸×36か月(空室期間3年分)=11,520,000円」を得られなかったわけです。

いかに機会損失の大きさが甚大かお分かりいただけると思います。

管理の面に話がそれましたが、空室率に話を戻しますと、本日お伝えしたことは、空室率を5~10%に想定するには賃貸経営の努力をすることが前提としてあるということです

昔のように黙ってても入居者が決まる時代ではないので、不動産投資・賃貸経営も楽ではありません。

自主管理されるオーナーさん、あるいは我々のような管理会社も頭に汗をかき常に業務改善する必要があります。

当社も私が持っているノウハウが常に通用するとは思っていないので、日々よりより管理手法を模索してまいります!

気合いを入れたところで、本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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