その土地値評価はホンマにあってるん？

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先週に引き続き、今日から3連休という方も多いと思います。

昨日は3連休前の花金（死語？）でしたので、夜に旧友と食事をしました。

旧友は年上ですが、前々職時代からのつきあいで、友達のようにさせていただいています。

彼は5年前その時勤めていた会社を辞め、人生のチャレンジをしたいと、外資の会社に転職しました。

今では会社でも出世し、仕事と人生に意欲的に生きている様子でした。

彼の当時転職したことが、私の中でとても刺激になり、人生の目標に向かって今やらなければ、時間だけが過ぎ去り後悔することになると思いに至り、今では独立することが出来ました。

不動産投資も同じことがいえると思います。

当然数千万円から数億の投資をするわけですから、慎重にならなければなりませんが、まずは本を読む・資料請求する・そして実際に物件を見に行く、という行動をとることがとても大切だと思います。

以前ブログでも書きましたが、不動産投資で大きく購入されている方、成功されている方は、何事もすぐ行動されているように思います。

今やることが大切です。（例のはやり文句を使えそうですが、あえて使いません）

さて、前回土地値に着目すると最終的に利益の出る物件が買えるとご紹介いたしました。

前回の記事はこちら

今回はその補足をさせていただきます。

土地の本当の評価方法についてです。

まれにこのような物件売りに出されています。

・地方都市
・ＲＣ造
・築25年前後
・ファミリー、駐車場全戸分附置
・積算評価＞販売価格
・利回りは相場並
・販売価格は1億以上

積算評価が出ているので、首都圏や関西圏などの方が、スルガ銀行などで資金調達してこぞって買いそうな物件です。

ちなみに、私は絶対買いませんしお客様にはお勧めしません。

お勧めしない理由はいろいろありますが、今回は土地値という観点から申し上げます。

前回もお伝えいたしましたが、物件の土地実売価格を見ることが大切です。

建物はいずれ朽ち果てますが、土地は永遠です。

ここで注意しなければならないのが、更地実売土地値でどうかということです。

つまり建付地（物件が建っている土地）の場合、更地にするコストを減算しなければならないということです。

まれに、上記のようなRC物件で、相続税路線価×1.3(公示地価相当）に近い金額で売りに出されている築古物件があります。

セールス文章には「土地値！」などと書かれます。

でも、それは本当に土地値かどうかということです。
建物を取り除かなければ土地として使えないわけですから。

アパート・マンションなどの共同住宅を更地にするときにかかるコストは、解体費用、入居者立ち退き費用などです。

RC造の解体コストは地域にもよりますが、坪5万円程度です。

対し木造の解体コストは坪2.5～3万円と半分程度です。

入居者立ち退き費用はだいたい戸当たり最大家賃の6か月程度でしょうか。

立ち退き費用が変わらないとすると、RC造は木造などと比べコストが2倍かかるということです。

地方RC物件の場合、そもそも価格に対する建物の割合が高いです。

そして、いずれは解体しなければなりませんが、その時のコストも割高になります。

結果的に、土地の担保評価が出ていても、実際に更地として使うには多額のコストがかかり、更地にして売却した時にはお金がほとんど残っていないということが起こりえます（そもそもお金が出ないと思いますが）

長文なりましたが、【本日のまとめ】です。

築古物件を土地値で評価する場合は、更地コストを控除した金額が本当の意味での土地実売評価となります。

今後の物件検討の参考になったら幸いです。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明