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市場のゆがみを利用するとエエことあります

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

これまでほぼ毎日ブログ更新できていましたが、最近おろそかになってしまいました。

忙しさは言い訳にできないのですが、今後当面の間は2日に1回ペースとなりそうです。

その分、今まで以上に有益な情報を発信してまいりたいと思います。

 

本日は前回の続きで、「日本の中古住宅に対する評価の矛盾点から、不動産投資でうまみをつかむ方法」です。

 

前回の記事はこちら

 

日本の不動産マーケットは大きな矛盾・ゆがみがあり、それを上手に利用すると良い投資ができるということでした。

では、具体的にどのようなものがマーケットのゆがみを利用できる物件となるのでしょうか。

 

答えは、土地値物件となります。

 

前回も書きましたが、収益不動産は2通りの評価方法で価格を決めることができます。

 

1.収益価格 
家賃収入÷期待利回り(キャップレート)

2.積算価格
土地・建物そもそもの価格
※金融機関の担保評価ではありません。今回のケースでは実売土地値。

上記のうち、高い方の金額を採用し市場で売りに出されるのが一般的です。

ただ、まれに本来積算価格を採用すべき物件が、収益還元価格評価の金額で売りに出されることがあります。

多くは築20年以上経過した木造物件です。

最近実際に取引した事例を見てみます。

■物件概要
大阪府北摂エリア 駅徒歩5分以内
平成1年築 S造 2DK×4戸
年間家賃収入300万円
売買金額3000万円 (利回り10%)

このように、利回り10%の収益物件として売りに出されていました。

一見すると普通の物件ですが、結果的に2週間で売れてしまいました。
(当社もご紹介してましたが、スピードで負けました。。)

なぜこうも人気があったのでしょうか。
ちなみに普通に公開されていた物件です。

土地情報を明示します。

土地160平米(約48.4坪)
相続税評価額:2560万円(相続税路線価:16万円/平米)
実売土地評価:4000万円 (近隣平米単価:25万円/平米)

このように、相続税路線価ベースでは売買金額以下ですが、実売ベースでは売買金額以上となります。

この物件の投資スタンスとしては、5年~10年保有ののち解体し、土地として売却となります。
(2面接道、グロスも実需向きですので売りやすいです。)

土地を買ったところ、その上にアパートがただで付いてきたみたいな感じですね。

このケースからお伝えしたいことは以下の2点です。

1.土地値に着目し、収益還元評価で売りに出されている割安の物件を狙うべし
2.土地値は相続税路線価ベースではなく、実売ベースでみるべし

 

お客様とお話している中で、相続税路線価は実売価格の80%ということが絶対だと、信じてる方が多くいらっしゃると感じます。

書籍などでの銀行担保評価の考えが一般的になったからだと思います。

(担保評価が土地の価値だという考えは間違いです)

今回のケースのように、路線価では割安だが、実売ではかなりの高値で取引されていることが多くありますので、今後投資判断される際は実売ベースでいくらなのかをチェックしてみてください。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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