毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

秋の3連休2連発も終わり、秋もより深まってきた感じがします。

賃貸市場ではそろそろ繁忙期に突入します。

大阪市内の賃貸業者様の話では、現在ファミリーが動き出しているということで、単身者まで動き出すまであと数週間といったところでしょうか。

当社もこの時期に管理物件を満室にし、当社を信じ大切な物件を託していただいたオーナー様の恩に報いたいと思います。

さて、秋の繁忙期に備え、先日私と部下で靴屋に行き、リーシングの秘密兵器を購入してきました。

こちら→http://www.asics.co.jp/walking/runwalk

スニーカーみたいな革靴なのか、革靴みたいなスニーカーなのかはわかりませんが、とにかく動きやすいです。

若干オーバーウエイト気味の当社社員もスピーディーに業者様に訪問出来そうです。

主に賃貸業者様を回るのは当社社員になりますが、たまに私も回って賃貸営業マンと会話することで、エリアの賃貸相場を整理しています。

それは、物件の適正な価格を判断するためです。

収益不動産の価値は、第一にいかに家賃を得られるかですので、年間家賃の過多が物件価格の決定要素になります。

よって、レントロールを見ることで、この物件が割安か割高なのかを理解することができます。

先日取り扱った物件は以下のような内容でした。

※多少加工しています。

大阪市内　駅徒歩8分　バストイレ別　1K ×10戸

価格5,000万　想定収入510万　利回り10.2%

空室が4つあったので、元付業者が想定賃料として一室当たり40,000円（共益費込）でレントロールを作成していました。

現オーナー・管理会社がその条件で募集していたので、そのまま当てはめたという感じでした。

しかし、レントロールを詳しく見てみると、注目すべき点がありました。
条件に保証金として80,000円とありました。（償却8万円、礼金と同じ扱い）

この物件が決まらない理由が分かったとともに、賃料を上げることができると考えました。

エリアにもよりますが、最近の傾向として、単身者需要は賃料よりも初期費用を抑えたいというニーズが強いです。

この物件の場合、初期費用を抑えることで、入居付けがしやすくなるとともに、賃料も5,000円程度は上げらることが賃貸業者様へのヒアリングでわかりました。

入居者が決まる可能性が低い条件下でもらえる保証金より、
確実に入居者が決まる条件で収益を見たほうが良いのは明らかです。

（保証金8万円×4戸分もらえればベストですが【タラレバ】の世界です）

このケースの場合、5,000円×空室4戸×12か月=240,000円/年　の収益改善ができたことになります。

この物件の利回りで割り戻すと、「24万円/10% =240万円」となります。

つまり、この物件周辺の収益物件の相場期待利回りが10%程度だとすると、240万円割安に売り出されているということです。

利回り10%の物件の場合、賃料が10,000円違うだけで、売買価格は120万円違ってくるわけですから、収益不動産において賃料がとても大切なことが改めて理解できます。

賃料相場感を養うことで、物件購入時にライバルが気づかない物件のメリットを見つけ出すことができます。

ぜひ定期的に賃貸マーケットを把握されることをお勧めいたします。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明