不動産投資でわらしべ長者になりましょう！②（不動産投資で資産を築く方法）

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

昨日は午前中に任売案件の物件調査に行き、午後からはお客様との面談や事務作業をこなしていました。

今回の任売案件は残債以下の価格でなければ、市場では売れなさそうなので、債権者との調整が必要になりそうです。
（調整は知り合いの方にお任せしました！）

折り合いがつけば皆様にご紹介できると思いますので、ご期待いただければと思います。

さて、昨日は不動産投資をわらしべ長者に例えてみました。

前回の記事はこちら

不動産投資は小さく始めて徐々に大きくしていくという例えでしたが、どないやん！っという突っ込みが知り合いから入りましたので、具体例を示してみます。

単純なモデルを見てみましょう。（単純にするために売買に伴う諸費用などは考慮しません。）

1棟目に以下物件を購入しました。

価格：5000万円　利回り：10%
 
自己資金：500万円 借入：4500万円（借入比率90%)
運営費用：満室家賃の20%
空室率：年間5%
賃料下落：毎年-1%

5年間保有後、以下の条件で売却することにしました。

売却価格4600万　（売却利回り10.5%)  

投資成績は次のようになりました。

5年間保有期間中の税引き後CF:260万
売却時の税引き後CF：740万

合計：260万+740万＝1000万円

つまり、収益不動産を5年間運用したことで、もともと500万円だった自己資金が2倍の1000万になったということです。

さて、次のステップとして新しい物件の購入です。

2つの方法があります。

１．同じ借入比率のレバレッジを効かせて10000万円の物件を購入する

２．自己資本比率を10%→20%に上げて、1棟目と同規模の物件を購入する

1の場合、1棟目と同じように5年間運営し売却できれば、自己資金がさらに二倍の2000万円になります。

2の場合、返済金額が少なることにより経営が安定します。
そして同様に5年間運営し売却すれば、途中の計算は省略しますが、自己資金は1600万円になります。

時間は有限ですので、無限にとはいきませんが、上記のことを繰り返していけば、自己資金＝現金を増やしていくことができます。

実際には1棟だけを入れ替えするのではなく、複数棟持ちながらCFを得つつ、節税を図り資産を拡大させていきます。

最終的に資産を不動産で持つとするならば、数十年で増やした現金で、人気エリアの駅前に1棟マンションを現金で購入できれば最高です。（私も現在進行させています。）

これが本当の意味で不動産投資で資産を形成するということです。

不動産投資を始める前にゴールを定め、そのためにはどの程度の物件をどのような組み合わせて、そしてどのタイミングで入れ替えていくかを総合的に計画立てる必要があります。

ご自身で計画されるか、専門家にご相談されたほうがよいと思います。

ぜひ参考にされてみてください。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明