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〜積小為大〜

築20年超えの建物の価値はゼロ?

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

今日は会社は定休日ですが、お客様が来られますのでいつも通り仕事をします。

おかげさまで、平日にも面談予約をいただく機会が増えてきました。

ブログランキングも徐々に上がってきており、面談時のお客様に対するブログクリックお願い効果が出てきたと思っております。

皆様ありがとうございます♪

今回は不動産投資ネタからは少し離れたことを書きます。

昨日のガイアの夜明けで、実需住宅のリノベーションについて特集されていました。

これまで住まいを購入する場合、大多数が新築を選択していたのが、最近は中古住宅を購入し、自分たちのライフスタイルに合わせて、リフォーム・リノベーションする方が増えつつあるという内容でした。

私も前職では三井不動産レジデンシャルで、新築分譲マンションの開発販売を行っていましたので、当時新築がいかに良いかを住宅購入を検討されている方に訴求していたのを懐かしく思いました。

リフォーム・リノベーション業界では有名な会社が手掛ける事例が2つ紹介されていました。

ビフォーアフターの変化がすごく、、とても素晴らしく工事をされており、私も賃貸住宅のリフォームで勉強になることが多くありました。

改めて感じたことは、日本の中古住宅に対する評価が著しく低いことです。

築20年の木造物件の建物評価は中古流通市場ではゼロになります。

これは、日本人特有の新築絶対主義が大きく影響していると思いますが、もう一つ日本の税制も影響していると思います。

木造建物の法定耐用年数は22年と定まっています。

この考えだと、法律で木造は22年で価値がゼロになりますよということを言っているに等しいです。

諸外国では、中古物件の建物に価値を見出し、正当に評価され取引されているようです。

住宅評論家ではないので、深くは申し上げられませんが、違和感を感じてしまいます。

 

ここから、不動産投資ネタになります。

不動産投資でうまみを見つけるには、この違和感・市場のゆがみを利用すればよいのです。

このブログで何度か書きましたが、収益物件の市場価値は2つの尺度で決まります。

①収益価格
②積算価格

通常、①と②はイコールにはなりません。築浅の物件であれば①の収益価格が採用され、築古物件の場合②の積算価格で、市場に出てくるのが一般的です。

しかし、ここにうま味があります。

積算価格で売り出されるべき物件が、まれに収益価格で値付けされ市場に出ている場合があります。

その価格差を狙うと、良い投資ができます。

毎度のことで長くなりましたので、明日続きを書きます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原 正明

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