不動産投資でおさえるべきこと②【総合課税】

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

お盆休みも終わり、本日から仕事という方も多いと思います。

私もこの一週間は、取引先の同業者、リフォーム業者等々、皆さん休まれているところが多く、できることが限られていたのですが、本日から通常通りとなるので、朝から一人興奮しながらこの記事を書いています。

さて、前回からのシリーズで、不動産投資をするうえで、押さえておきたいポイントについてです。

本日は総合課税の話です。

※私は税理士ではないので、実務上の詳細は税理士に聞いてください。ただ、税理士の方にも不動産に関し得手不得手があるようです。当社は、不動産に詳しい顧問税理士と連携し業務を行っております。

前回は不動産ポートフォリオ戦略の重要性（記事はこちら）でしたがそのなかで、総合課税の話がでてきました。

不動産投資で考えるべき総合課税とは、給与所得と不動産所得を合算したうえで、税金を課税していきますよということです。

ちなみに、分離課税というのもあり、不動産投資においては、売却時の不動産譲渡所得に対する譲渡税が主にあげられます。不動産譲渡所得にたいしては、単独で課税しますよということです。

不動産投資を行う目的は、家賃収入を得たいからです。

何も対策をとらなければ、【家賃収入が増える　イコール　不動産所得が増える】となります。

とすると、本業がある方の場合、もともとの給与所得に不動産所得を加算し、その合計所得に対し税率をかけて算出された税金を支払うことになります。

日本の所得税は累進課税となっており、所得が増えれば増えるほど税率が高くなります。

最高税率は所得1800万以上の場合で40%です。（住民税は一律10％）

不動産投資を拡大していくと、所得税住民税率はすぐに43～50%になります。

収益物件を購入するとき、多くの方は多額の借入を行いリスクをとっています。

そのリスクをとって得られた所得に対し、半分近く税金でもっていかれたら、何のために投資しているか分からなくなります。

私自身も一棟目を購入し、2年目の確定申告をした際、愕然としたので、様々な対策をとりました。（1年目は取得経費が多く赤字になります。）

本日お伝えしたかったことは、不動産投資をすすめていく上で、ただ物件を買い進んでいっては、税金を多く支払うことになり、手元にお金が残りません。（手元に残るお金　＝　税引き後キャッシュフロー）

上手に対策をとることで、税引き後キャッシュフローを最大化できます。

次回は、その対策の中でも大きなウエートを占める減価償却についてです。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明