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不動産投資で成功する原理原則

2013年07月28日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


昨日は修行先である武蔵コーポレーションのセミナーがありました。
リンク:「アパート事業」による資産形成入門
(8/31にも同内容のセミナーが開催されます。本セミナーは終了しています)


これまで、様々な方の書籍やセミナーを見てきましたが、おそらく日本で一番高度な内容のセミナーであったと思います。

 

真剣に仕事に取り組み、机上の空論ではなく、頭に相当汗をかき、それを実際の実務で具現化していくことが、できているからこそ、このようなノウハウが生まれるのだと思います。

 

私自身、2年間見本となる大谷社長の直ぐ近くで仕事をしてきましたので、大和財託でも同様に仕事に誠実に取り組んで行きたいと思います。

 

さて、前回のつづきで、「不動産投資における借入返済の意味」について書いていきます。

 

前回の内容をご覧いただいたのち、本記事をご覧ください。


前回の記事はこちら


前回の記事を要約すると、不動産市場価格が下落しなければ、借入返済のうち元金分は貯金していることと同じということです。

 

よって、保有期間中の利益は、

①家賃等収入から税金等の経費を引いて手元に残るお金(税引き後キャッシュフロー)
②元金返済分

の2点の総和ということになります。

 


ここで、「不動産市場価格が不変」ということがポイントとなります。

 

結論から申し上げますと、物件を購入するときは、土地値に近い物件あるいは、不動産市場価格の下落スピードが遅い物件を購入しないと損しますよということです。


以下、詳細説明です。(複雑につき読み飛ばしても構いません。)

 

一般的に、不動産価格は経年とともに、下落します。
(賃料の下落、還元利回りの上昇、建物自体の劣化)

 

不動産市場価格の下落スピードが上記の①②の総和より早ければ、いくら、保有期間中にキャッシュフローが出ていたとしても、売却時にその保有期間中の利益がすべてなくります。


反対に、不動産市場価格の下落スピードが①②の総和より遅ければ、売却時に利益を出すことができます。


多少複雑に思われるかもしれませんが、不動産投資をするうえで、非常に大切なことなので、再度申し上げます。



土地値かそれに近い物件、あるいは市場価格が下落しにくい物件に投資をしてください。

 

私の感覚では、不動産投資は初期設定で70%成否が決まってしまいます。



ご自身で物件選定力を磨くか、信頼できるパートナーを得ることが成功の秘訣といえます。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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