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不動産投資のリスクと対策【①空室リスク】

2013年07月30日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


本日は賃貸住宅フェアに参加します。
基本的には武蔵コーポレーションのブースにいますが、新しい商品やリフォーム工法など勉強になるのがあればと楽しみにしております。


本日で武蔵コーポレーションでの修行が終了となりますので、恩に報いるためにも精一杯業務にあたりたいと思います。

 

さて、本日も読者の方からのご質問に答えてまいります。

 

■ご質問
不動産投資のリスクは以前記事で紹介されていたが、その具体的な対応はどのようにお考えか?


対象の記事:不動産投資のデメリット①【投資リスクの存在】

 

■ご回答
不動産投資に限らず、投資と名のつくものには全てリスクが伴います。

そのリスクとリターンを比較し、リターンが多いと判断できる場合、その投資は実施したほうがよいと判断できます。


不動産投資におけるリスクを以下にご紹介させていただきます。
また、各リスクに対する対応について、私見を交えながら解説してまいります。

1.空室リスク
2.滞納リスク
3.火災リスク
4.地震リスク
5.金利変動リスク
6.事故リスク(自殺、他殺)
7.損害賠償リスク

 


1.空室リスク

まずは、前提と現状を整理します。

現在の不動産投資の主流は、インカムゲイン狙いとなっています。
部屋などの空間を貸し出すことで、その対価として家賃等を得るということです。

家賃を支払ってくれる入居者がいるという前提があります。


しかし、現在の状況は、日本全体の社会的構造の変化(人口減)と、需給バランスの狂い(新築物件供給が過多)という2つの理由により、簡単に入居者が集まってくれない状況になりつつまります。

空室が増えているということです。


ホームズによると、日本全体の空室率は20%とのことです。

5室に1室は空室という計算です。


実際に投資をする際は、満室想定家賃から空室リスク部分を考慮して収入を見なければなりません。


空室リスクをどの程度見るのかが重要となってきます。(空室リスクの対策)

 

空室リスクに対する対応策は以下の通りです。


ポイントは

1.投資時、対象エリアのミクロマーケットの精査
2.入居付に強い管理会社を見つける

となります。

 

1について

広域的な空室率を見るのではなく、より狭小なエリアでの空室率を見るということです。


例えば、大阪市旭区全体ではなく、物件から半径500mの空室率を調査してみるということです。


そうすると、駅から幹線道路までは空室率は10%であるが幹線道路を超えると20%になるということがよくあります。



2について

現在、物件の二極化が進んでいます。

ある物件は満室なのに、となりの物件は半分空いているということが、よくあります。


それは、管理会社の二極化ということでもあります。
(自主管理のオーナーは自分自身が管理会社という位置づけ)


賃貸管理の業界は、旧態依然のままのところがいまだに多くあります。


一方で、ITを駆使し、これまで業界で行われてこなかった新たな手法を導入し、そのエリアで高い入居率を実現している管理会社も存在まします。


管理会社選びの重要性が相当高まっているということです。



管理会社選び=入居率の確定=不動産投資の成否となります。



管理会社選びで重要なのは、その担当者が収益物件をもっているかと、仲介店舗をもっていないかどうかということです。

この点に関しては、別の機会に譲ります。

 

以上が、空室リスク対策となります。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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