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【Q&A】不動産投資における借入金返済の意味

2013年07月26日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

 

来週7/30、7/31に東京ビックサイトで賃貸住宅フェア in 東京が開催されます。

修行先の武蔵コーポレーションもブース出展予定で、若手社員中心に準備に追われています。


私は昨年も参加したのですが、一番好きなのはリフォームの部材や新工法などの紹介ブースで、毎回興奮して見ています。

 

管理を任せていただいているオーナー様のために、実際の管理業務に取り入れられないかと、興味深く見ており、今年も楽しみにしております。

 


さて、1ヶ月間ブログを書いてきましたが、そのなかでいくつかご質問も多くいただいておりました。



本日はその回答をさせていただきます。


■ご質問
借入返済は貯金と同じとの記事がありましたが、いまいちイメージがわきません。詳細の解説をお願いします。

対象記事損をして得をする?出口から見る不動産投資



■回答
まずは前提条件をお伝えいたします。

一般的に不動産投資は融資を受けて行います。

当然のことですが、融資を受けるということは、毎月借入金返済をする必要があるということです。

毎月の返済を分解すると、元金返済分と支払利息分とに分けられます。

(例:100万円の返済の内訳→元金返済20万円、支払利息80万円)

多くの方が採用する借入の返済方法は、元利均等返済で、金利変動がなければ、毎月の返済額は一定です。

ただ、毎月の返済額の内訳は変動し、返済初期段階は、元金返済が少なく、支払利息の割合が大きくなります。



以上が前提条件となりますが、ご質問に対する回答は次の通りです。



毎月元金を返済しているということは、長期借入金の額が減るということです。

  

保有している不動産の市場価値が変わらないと仮定すると、負債である長期借入金が毎月毎月減ることで、相対的にバランスシート上の資産が増えるということです

 

簡単なモデルを挙げてみましょう。

※ここでいう不動産価格は市場で売却できる価格をさします。
簿価上の金額でないことに注意してください。(簿価上は建物は減価償却で金額が下がります。)
 

(購入時)不動産価格10,000万円   長期借入金10,000万円  

この状態で売却すると、手残りは0円

  
毎年返済を続け10年が経過しました。


(10年後)不動産価格10,000万円   長期借入金8,000万円

この状態で売却すると、手残りは2,000万円



実際にはこのようにならないのですが、ご理解しやすいよう、かなり単純なモデルとしました。


上記の例では、極端な話、保有期間中にキャッシュフローがなくても、売却時に利益がでることになりますので、運用中はキャッシュフローがなくても良いことになります。



実際には、不動産価格は時間の経過とともに下落します。


ここから、一つの答えが見えてきます。


長くなりましたので、次回に続きます。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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