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新築物件の家賃保証で安心賃貸経営??

2013年07月22日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


昨日は、埼玉県某所のアパートの物件案内をいたしました。
お客様にとっては初めての不動産投資ということで、ご不安や疑問点がありましたが、一つ一つご説明を差し上げ、結果的にご購入いただくことになりました。

ご縁をいただき有難うございます。

 

修行先の武蔵コーポレーションでは、おそらく最後の取引となりそうですので、役所調査・重説売契作成としっかり行ってまいりたいと思います。

 

さて、昨日の続きで、「新築物件の家賃保証(一括借り上げ、サブリース契約)」について、お話させていただきます。


前回の記事はこちら

 

新築物件の多くは、その建築を行った建設会社かその関連会社がその物件を一括で借り上げ、オーナーに家賃を保証するということがよくあります。(一括借り上げ、サブリース契約)


つまり、全室を業者が一括で借り上げた後、その業者が入居者を探し、業者と入居者との間で賃貸借契約を結ぶということです。

<例>
業者がオーナーから借り上げる金額 100万/月
業者が各入居者からもらう満室時賃料の総計 120万/月

業者側は差額の20万円が儲けとなります。

 

オーナー側は入居者が入っていようがいまいが関係なく、毎月一定の家賃が入ってくるということで、安心し物件を建築しているようです。

 

建設業者側も、30年間家賃が保証されているから、安心して賃貸経営ができますよとあまい言葉をかけ、オーナーを説得し、アパート建設工事を受注していきます。

 

一見すると、ノーリスクで不動産投資が出来そうです。

 

前回の記事でも申し上げましたが、実はこれにはカラクリがあり、保証家賃はずっと一定ではないということです。


大体、4・5年もたつと、入居者も一回転しますので、(新築時の入居者が退去し、新たな入居者が入ること)賃料は20%近く下がります。


そうすると、業者側はオーナーに対し、一括借り上げ金額の減額交渉をします

 

先の例でいうと以下の通りです。

当初、業者がオーナーから借り上げる金額:100万/月
当初、業者が各入居者からもらう満室時賃料の総計:120万/月
 
   ↓賃料下落

業者が各入居者からもらう満室時賃料の総計:100万/月


このままでは利益が出ないので、オーナーに借り上げ金額の交渉


業者がオーナーから借り上げる金額:80万/月(▲20万円減額!)

 


このようにして、数年間ごとに減額交渉が入ります。

オーナは借り入れをしてアパートを建てています。



先の例で、毎月の返済額が70万円だったらどうでしょう。

借り上げ金額が70万円を切れば、もう借入返済は不可能です。


実際に、このようなことは多発していて、もし業者からの借り上げ金額減額提案を断った場合、業者は入居者をすべて別の物件に移してしまします


なぜそれが可能なのか。


最初にご説明しましたが、入居者と賃貸借契約を結んでいるのは業者です。オーナーではありません。


つまり、オーナーは入居者と直接賃貸借契約を結んでいないため、何もすることができません。


業者側は、オーナーとの間の一括借り上げ契約を解除の上、その物件に入居していた入居者を、その業者が建設した別の物件に移してしまいます。

 

よって、安定期に毎月家賃が30年間入ってくるという業者の甘い言葉に踊らされてはいけないということです


以上、新築物件の家賃保証のからくりでした。

今後は物件選定について書いていきます。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明

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