社長ブログ〜積小為大〜
金融機関による格付けについて考える
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
10月最後のブログ更新となります。
早いもので、今日で10月が終わり、今年も残り2か月を残すのみとなりました。
年齢を重ねるにつれ、1年があっという間と感じます。
（先日34歳となりました。）
業界的には12月後半は不動産の動きもあまり良くないため、実質的な活動時間は1か月半程度となります。
最近お客様と接する機会が多いのですが、皆様がおっしゃることは一つで今年中に1棟購入したいということです。
お客様からのプレッシャーを感じながら、優良物件を探してまいります。
さて、以前から告知させていただいておりましたが、一応本日書籍が発売となりました。
Amazon 書籍紹介ページはこちら
一応というのは、アマゾンや書店にはまだ在庫が行き届いていないようで、皆様のお手元に届くのは来週早々になるかもしれないからです。
ぜひ、ご一読ください。
出版記念セミナーについては、楽待・健美家・不動産投資連合隊に詳細を掲載しました。
日時は１１月２９日（土） 14時半より阪急グランドビルにて行います。
受講料が2000円となっていますが、書籍ご持参の方は無料になります。
本件については、また別の機会にお伝えします。（受付はしています）
本題です。
本日は「金融機関による格付け」についてです。
収益物件購入時、多くの方が融資利用をします。
融資には大きく２つに分けられます。
■アパートローン：
スルガ、オリックスなど年収×8～39倍までの範囲で融資を出す商品
対象は会社員の方が中心となります。
■プロパーローン：
物件の担保評価と債務者の属性の総合判断によって、融資を出す商品
対象は、中小企業経営者、医者、資産家、会社員（一定の条件あり）となります。
アパートローンは年収の条件がありますが、比較的簡単に融資が付きます。
一方、プロパーローンは、物件の担保評価が一定以上出ていることと、債務者（購入者）の属性によって融資の可否が決まるため、最初のうちは少しハードルが高めです。
今回の話はプロパーローン利用時の、格付けについてです。
金融機関が新たに融資を出すときには、債務者側を格付けし、問題がないことを確認します。
格付けは以下の5段階となります。
正常先
要注意先（ 要管理先含む ）
破綻懸念先
実質破綻先
破綻先
当然に原則は正常先と格付けされなければ、融資を受けることが出来ません。
格付けの方法は、借り手側の決算書（個人の場合は確定申告書）をベースとした定量評価と、借り手側の経験・個人資産背景・個人信用力による定性評価の2つの総合判断となります。
格付けによって、正常先と判定されても、その中でもさらに順位付けがなされて、現状での融資上限額や金利・借入条件のおおよそが決まってきます。
不動産投資家としては、上記のような細かいことは、頭の片隅に置いていただければよいです。
格付けを正常先としてその中でも順位を高くするには、当たり前ですが、賃貸業としての経験値と、純資産（現金、無担保の不動産など）をいかに高められるかに限ります。
「言うのはたやすいけど、そんなのできてたら苦労せーへんわ」との声が聞こえてきそうですが、現実はこのようになっています。
ただし、法人を活用することで格付けをそれほど考慮せずに融資を受けれる方法がありますので、次回ご紹介します。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原正明