法的リスクの認識

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

この一週間は本当に寒かったですね。

私は岩手県出身で22年間寒冷地におりましたが、今では超寒がりでこの一週間は朝晩がきつかったです。
当時は冬の気温がマイナス10度でも元気に外で遊んだり、吹雪の中を傘を差しながら自転車で通学したものですが。。

今年は申年で私も36歳になりますが、筋肉は日々鍛えているので今でも進化していますが、基礎代謝というか寒さに対する耐性は衰えた感じがします。

その衰えをカバーするために、今月からは週4回のジムワークを課し肉体改造に励んでおります。
（脂肪が有ったほうが寒くないと思いますが、そこは悩みどころです。）

繁忙期に備えて身体を仕上げ臨みたいと考えております。

さて、本題です。

本日は「法令遵守の重要性　～法的リスク～」についてです。

日本は法治国家ですので、我々は法律を守らなければ社会生活を営む資格を得ることが出来ません。
法律を守ることは大切です、といえば誰しもが賛成してくれると思います。

しかし、賃貸経営の現場ではまれに法に抵触するケースがあります。

例えば、前回のブログで民泊について書きましたが、現在Airbnbなどで民泊事業を行っている方の多くは、旅館業法違反となっています。
法整備が追いついていないため、抵触されている方が一斉に検挙されることはありませんが、今後法律が整備され基準に満たしていない場合は法で裁かれることになります。

※最近の報道でも国としては、民泊事業に求める基準を2段階で緩和し、民泊を経済政策の1つとして積極的に取り組む姿勢ですので、動向にはとても注目しています。

民泊というタイムリーな話以外にも、良く法律違反をお見受けします。

一つの例として消防法を挙げます。
（よく違反しているオーナー、管理会社が多いため）

当社は売買物件の調査や管理受託物件の調査を良く行いますが、消火用設備点検が行われていないことがかなりの割合であります。

感覚的にはオーナー自主管理の物件や、地場兼業不動産業者（賃貸も売買も管理も行う会社）で多い傾向があります。

アパートタイプの物件では、消火器がそもそも置いていなかったり、使用期限がきれていたりします。
こういったアパートは毎年の点検と3年に1回の報告が法律で決められていますが、何もしていない物件が多いと感じます。

マンションタイプの物件では床面積が大きくなることから、消防法上の縛りが厳しくなり、年2回機器点検と年1回の総合点検の実施が義務付けられていますし、消防署も調査を厳しくしています。
それでも、点検を実施していないケースがあります。

点検をしない理由は、そういう義務があることをそもそも認識していないケースやただ単に点検コストがもったいないからということらしいです。

不動産投資・賃貸経営を行う上では、様々なリスクを極力排除していく必要があり、多くの投資家・オーナーは空室リスクや修繕リスクだけに注意が行きがちですが、法的リスクについてももう少し注意したほうが良いと思います。

先日、以下のような記事がネットに載っていました。以下抜粋です。（産経新聞ニュース）

３人死亡火災「うるさくて火災報知機切った」…住人と管理会社社長を８日にも書類送検　神戸・長田
神戸市長田区の集合住宅で昨年１月、住人３人が死亡した火災で、住宅を管理する大阪市福島区の不動産管理会社が消防設備の点検を怠っていたとして、兵庫県警が業務上過失致死容疑で同社の男性社長（６１）を８日にも書類送検することが分かった。
また、無断で火災報知機の電源を切ったとして、１階に住む無職男性（５６）も過失致死容疑で書類送検する。
県警は送検に当たり、いずれも起訴を求める「厳重処分」の意見を付けるという。

捜査関係者によると、火災は昨年１月２０日早朝、長田区重池町にある鉄骨３階建ての集合住宅の３階で発生。
火災報知機が作動せず、逃げ遅れた同階の住人３人が死亡した。
その後の県警の捜査で、無職男性が火災の半年から１年前、火災報知機の電源を切っていたことが判明。
男性は調べに、「うるさかったので電源を切った」と容疑を認めているという。
一方、社長は防火責任者であるにもかかわらず、火災報知機の電源が切れているのに気づかなかった。
社長は「設備点検を全くしていなかった」と供述しているという。

消防用設備点検を行っておらず、火災によって人命が失われた場合、オーナーや管理会社が逮捕されたり、遺族から損害賠償請求を受けるリスクがあります。

当然、知らなかったで済む話ではありません。

新規で賃貸経営に参入する場合は、建物を所有することで様々な法律による規制を受けることを認識し、事業を行っていく必要があります。

法的リスクについて、再認識することが大切です。

本日は以上です。

大和財託株式会社
藤原　正明

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