孤独死対策　パート2

毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

現在夏季休暇を取得しておりました。

会社も一応夏季休業とはなっていますが、賃貸管理部門の社員は交代制で賃貸業者様および入居者様の対応を行っております。

私自身は今年の夏は帰省や旅行はせず、近場でゆっくりと過ごしています。

休みといっても、常に仕事のことは考えており、経営戦略や人財教育・人財採用戦略の策定、新たな知識の習得と時間を有効に活用し休み明けからより加速度をつけて仕事に取り組んでいきます。

さて、本題です。

前々回の続きで「孤独死対策」についてです。

前回の記事はこちら

今後増えていく一人入居の高齢者を受け入れることは、空室対策上有効ではあるものの孤独死などの事故リスクをいかに排除することが大切という話でした。

当社での取り組みとしては、

・連帯保証人必須
・当社提携のNPO法人の見回りサービス加入
・定期巡回

などがあります。

しかし、どうしても100%発生を防ぐことが出来ず、かつ発見が遅れることも想定しなければなりません。

ご遺体が腐敗すると、部屋をすべてリフォームする必要が出てきます。

特に夏の時期は腐敗の進行が早く、クロスや床などの表層だけではなく、場合によっては建具やユニットバスまで交換しなければならなくなります。（臭いがしみつきます）

こうなれば、遺品・残置物の撤去費用、部屋の大規模リフォームに多額のお金がかかってきます。

金額のイメージとしては、20平米程度の1Kの物件で100～150万円以上といった感じで賃貸経営上大きな出費となります。

また、部屋は事故物件扱いとなり、入居付けをする際にも告知義務が発生し、賃貸付けの際にも苦労します。（家賃を下げるなどの対策も必要）

このように、入居者様が部屋で亡くなるということは、オーナーにとって大きな損害を被るということになります。

こういったことから最近は、オーナーが死亡した入居者の遺族に対し、損害賠償請求する事例もあるようですが、そもそも一人暮らしをしている高齢者の方々に親しいご親族の方はいないケースも多く、またいたとしても相続放棄されれば、請求はできなくなります。（連帯保証人になっていれば可能性はありますが）

そこで、当社での対策は、保険加入の推奨です。

保険といっても、建物の火災保険などではなく、賃貸経営に特化した保険となります。

当社では2ステップで対策を取るように推奨しています。

①入居者加入の火災保険を借家人賠償責任保険を含むものにする
②家主費用・利益保険への加入

順に見ていきます。

①入居者加入の火災保険を借家人賠償責任保険を含むものにする
現在新たに入居者様と賃貸借契約を締結する際には、入居者様負担で火災保険に加入することは、一般的になっています。

以前は火災保険のみが多かったですが、近年は特約として借家人賠償責任保険を特約で付けれるようになりました。（付けれるというよりは、初めから付いているケースがほとんど）

そして、昨今の孤独死の問題が顕在化する中で、入居者様が万が一死亡し、その死亡を起因として部屋に損害を与えた場合にも保険金が下りる保険が出始めています。
保険会社にもよりますが、1事故につき50～100万円まで保険金がおります。

当社では保険の下りやすさや、保険料などを考慮して、保険会社を選定し新規入居時に加入必須として運用しています。

ただこの保険は、新規に入居した方には付保できますが、オーナーチェンジで収益物件を取得した際の既存入居者にはなかなか加入はさせにくいです。

当社の取り組みで言えば、オーナーチェンジ後の貸主および管理会社変更通知書を送付し、架電・訪問の際に火災保険の加入状況をお伺いし、保険が切れていれば、当社が推奨する入居者火災保険を案内し加入いただいています。（火災保険の保険期間は1～2年で、更新漏れのケースが多い）

それでも全ての入居者が加入してくれるわけではないですし、既存の火災保険に加入していれば、死亡事故時の保証付きの保険に切り替えるのもスムーズにいかないケースが多いです。

そういった際に②の保険に加入することでリスクヘッジをすることを検討します。

またまた長くなりましたので次回に続きます。

本日は以上となります。

大和財託株式会社
藤原　正明

藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki

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