相続対策としての収益不動産

今年も早いものであとわずかになりました。

今年を振り返ると当社がさらに飛躍した一年となりました。
企業リブランディングの実施、職人内製化、創業以来連続の増収増益の達成、旅館買収によるホテル事業への参入、木造建物の営業＆量産体制の確立、RC造用地仕入＆建築受注の急増など様々なトピックスがありました。

人財採用方針も変更し、正社員のほか契約社員を増やしたこともあり、大和財託グループ全体で280名の従業員を擁するまでにもなっています。

人的投資含めて来年以降の投資と仕込みも順調に進んでおります。

来年も顧客・取引先・社員の幸せをより大きくしていくべく、全力で事業に向き合ってまい,ります。

さて、今回は、皆様年末年始に親戚で集まることも多いかと思いますので相続対策について書きます。

「収益不動産を活用した相続対策」

について。

今年2024年1月にタワマン節税を封じるルールが適用されました。
タワーマンションを相続税対策目的に購入するケースが多発し、税逃れと税務当局が問題視しルール変更が行われた経緯となります。

今回の改正はタワーマンションなどの区分所有建物について、新たに「居住用区分所有財産の評価方法」が新設され、市場価格と相続税評価額に大きな乖離がある場合、最大でも40%までの評価減しか認めないといったものになります。（つまり市場価格の60％の評価となる）

タワマン節税と改正の詳細は当社のコラムをご覧ください。

▼コラムはこちら
【2024年1月改正】タワマン節税とは？改正内容を分かりやすく解説 | やまとの本音コラム | 不動産投資・土地活用・マンション管理の「本音情報」を発信中 | 大和財託株式会社

今回の改正は区分所有の物件を対象にしたものであり、1棟不動産については対象外となっており、今でも1棟不動産投資を行うことで結果的に相続税評価額を圧縮させることは可能になっています。

ただし、注意点としては、明らかな租税回避行為は税務当局から否認されるリスクがあるということです。
過去には令和4年4月19日評価通達6項事件の最高裁判例があります。
金融機関の融資資料に相続税対策と明記されていたり、90代の被相続人が亡くなり相続発生後に相続人らがすぐに不動産を売却したことなどから、国税局から伝家の宝刀と言われている「評価通達6項」を適用され、更正処分と追徴課税が課された事案です。
最高裁で国税局が勝訴しています。

よって、あくまでも資産運用として、長期的に物件を保有し不動産投資・賃貸経営を行いインカムゲインを得ていくことが大事です。
相続が近くなったからと言って短期間で不動産を買うのは租税回避行為とみられるリスクがあるので、長期的視点で早期に行うことが大事と言えます。

長期的視点で長期間賃貸経営を行う前提に立てば、多くの方にとってはキャッシュフローが一定出る物件がおすすめです。
よほど手持ち資金が潤沢であれば、都心部好立地の物件で一定の自己資金を入れて資産価値下落リスクを低減する物件を買う選択肢も出てきます。

ここで、当社で過去に実施に取引させていただいた物件の1年目のキャッシュフローと相続税評価額の圧縮効果をご紹介します。
新築木造1棟アパート、中古RC造1棟マンション、新築RC造1棟マンションの3つです。

①新築木造一棟アパート

【物件概要】
所在地　　　　　 ：埼玉県某市
構造　　　　　　 ：木造
築年数　　　　　 ：新築
物件金額　　　　 ：12,400万円（土地4,960万円、建物7,440万円）
購入諸費用　　　 ：332.3万円
年間満室想定賃料 ：873.6万円（表面利回り7.04%）
NOI　　　　　　 ：711.4万円（FCR5.58%）

【融資条件】
自己資金　　　　 ：2,732.3万円
借入金額　　　　 ：10,000万円（都市銀行、金利1.475％、返済期間30年、元利均等返済）
1年あたりの返済額：478.5万円

【キャッシュフロー】
1年目の税引前CF ：213.3万円
1年目の税引後CF ：176.9万円

【相続税評価額】
実勢価格　　　　 ：12,400万円
相続税評価額　　 ：3,573万円
圧縮額　　　　　 ：8,827万円
圧縮率　　　　　 ：71.18％圧縮

②中古RC造一棟マンション

【物件概要】
所在地　　　　　 ：東京都23区内
構造　　　　　　 ：RC造
築年数　　　　　 ：築30年（当社にてリノベーションし再生）
物件金額　　　　 ：32,780万円（土地29,174万円、建物3,606万円）
購入諸費用　　　 ：1,000万円
年間満室想定賃料 ：1,651.4万円（表面利回り5.04%）
NOI　　　　　　 ：1,364.5万円（FCR4.04%）

【融資条件】
自己資金　　　　 ：7,780万円
借入金額　　　　 ：26,000万円（地方銀行、金利0.9％、返済期間30年、元利均等返済）
1年あたりの返済額：989.2万円

【キャッシュフロー】
1年目の税引前CF ：375.3万円
1年目の税引後CF ：170.5万円

【相続税評価額】
実勢価格　　　　 ：32,780万円
相続税評価額　　 ：17,100万円
圧縮額　　　　　 ：15,680万円
圧縮率　　　　　 ：47.83％圧縮

③新築RC造一棟マンション

【物件概要】
所在地　　　　　 ：東京都23区内
構造　　　　　　 ：新築RC造一棟マンション
築年数　　　　　 ：新築
物件金額　　　　 ：24,000万円（土地9,600万円、建物14,400万円）
購入諸費用　　　 ：380.5万円
年間満室想定賃料 ：1,082.6万円（表面利回り4.51%）
NOI　　　　　　 ：816.8万円（FCR3.35%）

【融資条件】
自己資金　　　　 ：3,380.5万円
借入金額　　　　 ：21,000万円（地方銀行、金利0.85％、返済期間35年、元利均等返済）
1年あたりの返済額：693.8万円

【キャッシュフロー】
1年目の税引前CF ：122.9万円
1年目の税引後CF ：55万円

【相続税評価額】
実勢価格　　　　 ：24,000万円
相続税評価額　　 ：5,850万円
圧縮額　　　　　 ：18,150万円
圧縮率　　　　　 ：75.62％圧縮

このように1棟ものの収益不動産であれば相続税評価額を大幅に圧縮できることが示されました。

ただし、繰り返しになりますが、露骨な相続税対策として不動産を購入することは税務否認されるリスクが高くなりますので、相続発生が近くなってから慌てて物件購入するのではなく、早期に不動産投資・賃貸経営として取り組み、結果として相続税評価額が圧縮されていた、という実態、トラックレコードが必要な事を再三お伝えさせていただきます。

年末年始に親子で話し合いをされてみてはいかがでしょうか。
当社ではこの領域についても無料で相談を受け付けております。
提携している税理士と協業し顧客の方それぞれの最適なプランを提案することが可能です。

▼当社へのご相談はこちらから
不動産投資プライベート相談 | 大和財託株式会社

本年もありがとうございました。
来年もより良い情報発信を行ってまいります。
良いお年をお迎えください。

大和財託株式会社
藤原　正明