タワマン節税は、タワーマンションの高層階ほど高額で取引される点や、戸数が多いほど共有する土地の持分が減って相続税評価額を抑えられる点を利用して、相続税を節税する方法です。市場価格が1億円を超えるマンションの相続人だとしても、場合によっては相続税額がゼロと計算できるケースもあり、投資家や資産家にとって有効な相続対策として注目されてきました。しかし、2024年1月から大幅な改正が加えられ、節税効果に影響が出ています。本記事では、タワマン節税の仕組みを詳しく紹介するとともに、タワマン節税に取り組む際の注意点や改正内容を分かりやすく解説します。 

そもそもタワーマンションとは 

タワーマンションは、一般的には20階建て以上で高さ60mを超えるマンションを指します。駅や商業施設に近接して建築されることが多いため、利便性が高く快適な生活環境を享受できる点も特徴です。高層階になるほど高額になるため、節税効果が期待できる魅力もあり、資産家や富裕層など幅広い層から人気を得てきました。次章以降、タワマンがなぜ節税に有効なのかを掘り下げていきます。 

タワマン節税とは何か解説 

タワマン節税とは、マンションの市場価値と不動産評価額の差を利用して相続税を節税する方法です。詳しく解説します。 

まず、経済学には、自由競争の下では同じ市場において同じ時点で同じ商品を提供する場合、価格は同一になるという「1物1価」の原則があります。しかし、土地には市場価格だけでなく、公的機関が公表する公示地価や基準地価、路線価、固定資産税評価額を含めた多くの価格が存在します。公平性が求められる相続税を計算する際は、統一基準がなければなりません。このため、土地の相続税の評価額は路線価が、建物の場合は固定資産税評価額が基準とされ、相続税評価額が計算されるのです。 

同じ分譲マンションの場合、専有部分の広さが同じなら、相続税評価額はどの部屋も同額になります。ところが、分譲マンションでは、眺望の良い高層階の方が低層階より市場価格が高いのが一般的です。 

つまり、購入する物件が高層階であるほど、実際の価値に対する相続税評価額の割合が小さくなることを意味します。この特性は、一般の分譲マンションにも当てはまりますが、より高層階に専有部分があり価格が高額となるタワマンはさらに効果が大きくなります。例えば、1億円で購入したタワマンの相続税評価額が3,000万円程度にとどまり、保有額がそのまま相続税評価額となる現預金などより相続税を軽減できるケースも生じるのです。次章でさらに解説します。 

タワマン節税の仕組みを解説 

タワマン節税の仕組みについて、固定資産税評価額や相続税評価額に与える影響を詳しく解説します。小規模宅地の特例、貸家建付地の評価についても説明するほか、マンションの相続税評価ルール改正の影響にも触れます。 

固定資産評価額が小さくなる 

タワマンを購入すると節税になる理由の一つに、固定資産税評価額が小さくなることが挙げられます。固定資産税評価額は、固定資産税の計算の基礎となる額です。建物の相続税評価を算出する際の基準にもなります。固定資産税評価額は、国が定めた固定資産評価基準に基づき市町村が決定するものです。土地は公示地価の87割が目途となり、マンションなどの建物は再建築する場合の価格を基に経過年数などを考慮して算出されます。 

タワマンの各戸の固定資産税評価額は、全体の固定資産税評価額を基に、所有する専有部分の広さに応じて案分按分して計算することになっています。利便性の良いエリアで建設され、グレードが高い設備も用いられることから、建物全体の固定資産税評価額は高額となるのが通常です。しかし、タワマンは戸建や通常のマンションに比べてたくさんの住戸を縦に積み重ねる形で建てられるため、戸数が圧倒的に多く、1戸当たりの固定資産税評価額が低くなるのです。 

固定資産税評価額の按分は専有部分の広さが基になるため、階数による違いはありません。例えば、6,000万円で購入した5階にある70平方メートルの部屋の固定資産税評価額が3,000万円だった場合、2億円で購入した40階の70平方メートルの部屋も評価額は3,000万円です。 

なお、固定資産税評価額そのものに影響はありませんが、2017年の法改正で、高層階ほど固定資産税の税額が上がるよう補正されることになりました。高層階ほど購入価格が高額になるのに、面積が同じなら高層も低層も毎年納める固定資産税が同じというのは税の公平性に反するとの判断です。 

相続税評価額を抑えられる 

タワマン節税のポイントは、相続税評価額を抑えられることです。相続税評価額は、相続が発生した場合の財産価値によって決まります。例えば、1億円を現金で相続する場合、1億円がそのまま相続税評価額となります。しかし、不動産の場合は市場価格より低い金額が相続税評価額となるのが一般的です。 

これは、土地は路線価を基準に相続税評価額が算出され、建物は固定資産評価額が基準となるルールからきています。通常、路線価は公示地価の約8割に設定され、建物の固定資産税評価額は築年数によって減額されます。つまり、現金で財産を受け取るよりも、不動産で受け取る方が、時価に比べ相続税評価額が抑えられる特徴があるのです。 

さらに、分譲マンション、特にタワマンになると、高層階ほど相続税評価額を抑えられるメリットが加わります。 

先述のように相続税を計算する際、土地は路線価が基準となり、建物は固定資産税評価額が使われます。そして算出された相続税評価額は、いずれもマンション全体のうち相続した専有部分が占める面積の割合を基に案分按分された額となります。このため、高層階で市場価格が億を超える高額物件を保有していても、広さが同じなら数千万円の低層階の物件と同じ評価額で査定されるのです。 

小規模宅地の特例が適用される 

小規模宅地等の特例が適用されることも、タワマンを所有することが節税となる理由です。小規模宅地等の特例は、相続財産のうち、亡くなった被相続人の事業や居住のために使われていた宅地について、一定の面積までは相続税の課税価格の計算上、減額制度が使える特例になります。 

被相続人または被相続人と同じ生計の親族が住んでいた宅地なら、330平方メートルまでは相続税評価額が80％減額されます。賃貸事業に使われていた宅地なら200平方メートルまでは50％の減額です。 

この特例は全国共通で適用されることも重要です。つまり、都心部の不動産は価格が地方より高いため、相対的に小規模宅地等の特例の効果が大きくなり、相続税評価額の大幅な削減が可能となります。分譲マンションの場合、1区分の面積が330平方メートルを超えるものはないため、特に高額となりやすい高層階のタワマンを購入すると、小規模宅地等の特例でより効果的な節税が実現します。 

貸家建付地の評価が適用される 

タワマンを賃貸している場合は、貸家建付地の評価が適用されます。貸家建付地とは、マンションやアパートなどを第三者に貸している場合にその物件が立っている土地のことです。貸家建付地の相続税評価額は、自用地としての相続税評価額に特定の計算を加味して算出します。 

具体的には、貸家建付地の相続税評価額は、自用地としての評価額から、借地権割合、借家権割合、そして賃貸割合を考慮した額を引いたものです。式にすると以下のようになります。 

貸家建付地の評価額 ＝ 自用地としての評価額 － 自用地としての評価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 

借地権割合は住宅地で60～70％程度、借家権割合は30％です。国税庁のホームページにある「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。賃貸割合は、建物全体の床面積のうち、実際に賃貸されている床面積の割合で算出されます。これらの割合が大きいほど、相続税評価額が下がり、相続税が抑えられる仕組みです。 

マンションの相続税評価ルール改正の影響 

次に、2024年1月から始まったマンションの相続税評価ルール改正の影響を解説します。従来大きな節税が期待されたタワマン節税の効果が小さくなった点、これにより超高額物件を購入する際には注意が必要である点を説明します。 

タワマン節税の効果は少なくなる 

2024年1月に始まったマンションの相続税評価ルール改正の影響で、タワマン節税の効果は小さくなります。これまでは、相続税評価額が市場価格の半分にも満たないケースもあった仕組みでしたが、改正により、市場価格の最低60％以上になるように改められました。 

新たな評価方法では「評価乖離率」という概念が特に重要です。評価乖離率は、築年数や総階数、所在階数、専有部分の面積を考慮して算出します。複雑な計算ですが、考え方としては、従来の相続税評価額に対する市場価格（理論値）の割合を示す数値です。計算式を示すと次のようになります。 

評価乖離率 ＝ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ 3.220 

A：マンションの築年数 × △0.033 

B：マンションの総階数指数 × 0.239 

※総階数指数は総階数を33で割った値 

C：専有部分の所在階 × 0.018 

D：敷地持分狭小度 × △1.195 

※敷地持分狭小度 ＝ 敷地利用権の面積 ÷ 専有部分の面積 

この計算方法は、国税庁「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」にて計算ツールが公開されており、数値を入力すると簡単に算出可能です。 

ルール改正を受け、評価乖離率が1.67倍以上の場合、相続税評価額は市場価格の60％になるよう補正されることになりました。 

例えば、市場価格9,000万円の物件の相続税評価額が3,000万円だったとしても、評価乖離率が3倍と算出されれば、改正後の相続税評価額は5,400万円と評価されます。詳しい計算は「タワマン節税の主な改正内容を確認」の章で解説します。 

これに対し、評価乖離率が1.67倍未満なら補正されずに従来の相続税評価額が採用されます。市場価格が従来の相続税評価額より小さく、評価乖離率が1より低くなれば、市場価格が評価額となります。 

プレミアム価格の不動産物件は要注意 

マンションの相続税評価ルールの改正によって、プレミアム価格の不動産物件は注意が特に必要になりました。プレミアム価格の不動産物件とは、タワマンだけでなく、新築マンションやデザイナーズマンションなど、ブランド力や希少性が打ち出され、通常より価格が上乗せされた物件です。 

このような不動産は、従来の方法で計算した相続税評価額と物件価格との乖離が大きくなり、改正後の相続税評価額が大幅に上昇し、納税額が増加する可能性があります。 

タワマン改正はなぜ行われるのか 

タワマン節税が改正されたのは、税の公平性を確保するためです。国税庁が、相続財産の評価方法を示す「財産評価基本通達」の見直しを検討する有識者会議で提示した資料によると、2018年時点でマンションの約65％で、相続税評価額に対する市場価格の割合（評価乖離率）が2倍を超えていました。 

つまり、大半の物件で相続税評価額が市場価値の半額以下となっている状況だったのです。同じ資料では20階建て以上のタワマンでは、評価乖離率が3.16倍に上るとの国税庁の分析データも示されています。戸建ての評価乖離率が平均1.66倍だったことからも、マンションの乖離率の大きさが問題視されました。 

評価乖離率が大きいマンションを購入するのは多くが富裕層です。従来のルールでは、高額な高層階のタワマンは、相続税評価額が市場価値より大幅に低くなるため、富裕層が相続税の負担を減らすための節税に活用されてきました。こうした経緯により、税の公平性が著しく劣っていると判断され、市場価値と相続税評価額との乖離を是正することになったのです。 

タワマン節税に取り組む場合の注意点とは 

タワマン節税に取り組む場合の注意点を解説します。投資リスクや評価方法の変更、税務署に否認されるケースについて紹介します。 

投資リスクがある 

タワマン節税に取り組む場合の注意点としては、投資リスクがあることが挙げられます。タワマン節税は、資産価値が安定または上昇することを前提とした節税方法です。しかし、人口動態や周辺環境の変化でマンション価格は変動し、下落する可能性もあります。仮に節税効果を出せたとしても、保有中に物件価格が下落すると、売却時に損失を出して節税メリットが相殺される恐れがあります。 

タワマン節税を考える際には、単に節税の観点だけでなく、不動産市場の動向やマンション自体の価値変動も熟慮することが大切です。投資としてのリスクを理解し、市場状況や物件の将来価値を見極めることは、タワマン節税を成功させる上で不可欠でしょう。 

2024年1月から相続税評価額の計算方法が変更された

先述したように、2024年1月に相続税評価額を計算する方法が変更されました。土地は路線価に土地全体の面積と持分割合をかけて算出し、建物は専有部分ごとに按分計算された固定資産税評価額が基になるのは変わりません。これに、評価乖離率という概念が加わりました。 

税務署に否認された事例もある 

タワマン節税においては、税務署による否認のリスクにも注意が必要です。特に、被相続人が相続直前に不動産を購入したり、相続人が相続後すぐに不動産を売却したりする場合、節税目的での取引とみなされ、ルールに沿って申告しても税務署から否認される可能性があります。 

重要な判例として2022年の最高裁判決が注目されています。この事例では、合計13億8,700万円で購入した二つのマンションが相続財産となりました。相続人は財産評価基本通達のルールに従い、相続税評価額を合計約3億3,300万円と算出し、さらにマンション購入にかかった経費などを差し引き、相続税額ゼロ円と計算したのです。 

しかし、税務署はこの申告を否認します。通常の評価方法ではなく、不動産鑑定士による鑑定が必要だと主張し、マンションの評価額を合計12億7,300万円としました。その結果、約3億円の追徴課税を求めたのです。これに対して相続人は訴えを起こしますが、最高裁で訴えは棄却されました。裁判所は、被相続人が高齢で近い将来相続が発生するのが予想されたこと、税負担を減らすことを知りかつそれを期待して購入や借り入れを行っていることなどを判断材料にしたようです。 

この判決を受け、税制の算出ルールの見直し議論が本格化します。国税庁は2023年1月、ルール見直しに向け有識者会議を立ち上げ、2024年1月からのタワマン節税改正へとつながりました。 

タワマン節税の主な改正内容を確認 

タワマン節税の主な改正内容として、評価方法があります。

まず、評価乖離率が1.67倍以上となるケースにおける相続税評価額の計算式は次の通りです。 

改正後の相続税評価額 ＝ 改正前の相続税評価額 × 評価乖離率 × 0.6 

例えば、国税庁「居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書」で公開されている計算ツールを使い、評価乖離率を計算したところ3倍と算出されたとします。改正前の原則的な方法で算出した相続税評価額が4,000万円とした場合、上記の計算式に当てはめると、なら改正後の相続税評価額は7,200万円（＝4,000万円×3×0.6）まで上がります。

上記のケースで、他の財産はないと想定し、相続人が子ども2人だった場合で相続税額を計算してみましょう。基礎控除額は4,200万円（＝3,000万円＋600万円×2人）です。改正前の相続税評価額は4,000万円ですので、基礎控除額を引くと課税される相続財産はゼロとみなされ、相続税はかかりません。 

これに対し、改正後の相続税評価額は7,200万円ですので、基礎控除額を差し引いた後は3,000万円（＝7,200万円－4,200万円）です。この場合、相続税額は合計350万円と計算されます。 

一方、改正前の原則的な方法で算出した相続税評価額が5,000万円で、評価乖離率が1.4倍のケースを見てみましょう。評価乖離率は1.67倍以下1倍以上ですので、補正は行われず、改正後の相続税評価額も5,000万円のままです。 

改正の対象となる物件・対象とならない物件がある 

最後にタワマン節税の改正対象となる物件とならない物件について解説します。 

改正の対象となる物件 

国税庁は、改正の対象となる物件について「居住用の区分所有財産（一室の区分所有権等）」と規定しています。居住用の区分所有財産（一室の区分所有権等）とは、分譲マンションのような区分所有建物で専有部分のある物件を指します。 

改正の対象とならない物件 

改正の対象とならない物件は、戸建て住宅や、構造上居住用にできない事業用のテナント物件、1棟まるごと所有する賃貸マンションなどです。総階数が2階以下の低層集合住宅、2世帯住宅も対象になっていません。 

まとめ 

以上確認してきたように、これまで大きな効果があるとして注目されてきたタワマン節税で、2024年1月に大きな改正が行われました。税の公平性の観点から、市場での価値と相続税評価額の間に大きな開きがある物件については、市場価格の60％を相続税評価額とする制度がスタートしています。この改正によってタワマンの購入が減ると予想する意見もありますが、現預金より不動産を保有している方が相続対策として有効であることに変わりはありません。タワマン節税の中身と改正内容を適切に理解して、購入すべきか考えることが重要です。