社長ブログ〜積小為大〜
収益不動産向け融資姿勢の積極化
令和6年度が始まりました。
新年度スタートと言えば入社式です。
4月1日に、令和6年度入社式を挙行しました。
今年度は過去最多の12名の新入社員を迎え入れることができました。
彼・彼女らを愛をもって厳しく育成し、早期戦力化を図ってまいります。
当社における、近年の新卒社員の3年以内定着率は50%程度となっており、一定数の社員は辞めていきます。
しかし、残った社員たちは全員が当社の主力メンバーとして大活躍しています。
管理職になった者、トップクラスの営業パーソンになった者、バックオフィスの主要メンバーになった者、それぞれの部署で輝いています。
そして、当社のフィロソフィーを良く理解した上で、大和財託イズムを体現し、組織・メンバーに良い影響を与えてくれています。
定着率はもう少し改善が必要かなと感じつつも、しっかり育成できれば業務面・組織面で会社に欠かせない存在になりうるのが新卒社員と考えており、
今後も積極採用を行ってまいります。
現在は25新卒社員の採用活動真っ只中ですが、最低18名以上の採用計画であり、今のところ順調に内定承諾・雇用契約を締結できております。
人財採用と育成が企業の盛衰を決めると考えておりますので、色々と苦労はありますが良い人財を採用し続けてまいります。
優秀な人財を擁することによって顧客により良いサービスを提供することが出来るのです。
さて、本題です。
収益不動産向け融資姿勢の積極化
についてです。
新年度になり、金融機関の融資姿勢にも変化の兆しが出ています。
3月にマイナス金利政策が解除され金融動向に注目が集まっています。
今後の金利動向が気になる所ではありますが、現状は実質的にゼロ金利に移行した段階であり、政策金利を今後上げていくのかが収益不動産向け融資においては注視するべき点です。
これは、収益不動産向け融資や住宅ローンの多くが変動金利ですが、ほとんどが短期プライムレートベースになっていて、短期プライムレートの基準金利は政策金利に基づいて各金融機関・協会が独自に決定しているものだからです。
日銀の意向としては極めて緩やかな上昇をしていくと示している事から当面は金利上昇は限定的になると見ています。
各金融機関の上層部へのヒアリングでも同様の認識でした。
仮に金利を切り上げする局面が訪れた時というのは、インフレが加速し賃料も上がっていることが想定され、物件利回りと金利のスプレッドはそれほど変わらない可能性も高いですし、インフレは現物資産の値上がりを意味しますので、どちらにしても不動産投資には大きな影響は及ぼさないと考えます。
（※急激な金利上昇の場合はスプレッドが取れなく、物件価値の値上がりにもタイムラグが生じる為リスクとはなりえますが。）
日米の金利差から円安基調が続いていますが、今年には米国で金利引き下げの方針が取られる状況であるので、日米金利差は縮小し円安基調も和らいでいくでしょうから、日本としても急速な利上げをする必要性は薄れてくると思われます。
このような状況の中、不動産投資をする方・したい方にとっては金融機関の融資姿勢が気になる所ですが、金融機関としては収益不動産向け融資には積極姿勢のところがほとんどです。
現在の収益不動産の市況を鑑み、市況やトレンドに合わせた融資姿勢を取ってきています。
例えばある金融機関では、これまでの1件あたりの融資金額を従来の1.5倍まで増やす方針を示しています。
これは、ここ数年の資源高・円安トレンドを受けて、物件規模が大型化していることに合わせるためのようです。
※物件を大型化したほうが、物件供給する不動産業者や、土地から新築物件を建てて不動産投資をする方の事業収支がまだ合わせやすいという特性があります。
これは一つの例ですが、当社は日々様々な金融機関から資金調達し、また反対に金融機関が当社に情報を取りに来て融資商品の開発の参考にしたりしている間柄です。
そこから見えたことは、ほぼすべての金融機関が不動産向け融資に積極姿勢の方針を示しております。
金利も当面は据え置く方針のようです。
世界的に見ても日本の不動産は非常に割安な状況にあり、東京都心部の物件であっても実質利回りであるNOI利回りやFCR利回りと、調達金利の差を大きくとることが出来る状況が続いていますし、今後もこの流れは変わらないと思います。
失われた30年を経てようやく我が国でもインフレ基調が出てきました。
人口減少社会ではありますので、投資エリアは検討するべきではありますが、この状況下においては価値が下落するお金を借り入れて、現物資産である不動産に投資していくことは極めて有効な投資と言えます。
当社としては引き続き優良物件を供給と、顧客に経済的幸せを提供し続けてまいりたいと思います。
大和財託株式会社
藤原 正明