不動産投資とペーパーアセット投資の比較

ゴールデンウィークが終わり、新型コロナウイルス感染症が5類の分類になりました。
社会が3年以上混乱した状況から脱し、正常化に向けて動き出しています。

我が国は少子化が止まらず現役世代の賃金も上がらずジリ貧の状態から抜け出せずにいます。

現在、大企業中心に賃上げの機運が高まっていますし、アフターコロナの盛り上がりムードを利用した経済活性化に繋がっていくことが期待されています。

とはいえ我が国の一番の問題である少子高齢化について、抜本的な解決には政府による全世代が痛みを伴う改革、具体的には従来の高齢者優遇・現役世代冷遇の政治をやめ、高齢者の方々にも痛みを受け入れてもらい財源を確保し、若者世代への扶助をしていくことが求められると、私見ですが考えています。

中小企業のオーナー社長の身の私ではありますが、この国の未来に少しでもお役立ちできることがないか、日々考えながら経営してまいります。

さて本題です。

前回の続きとなります。

不動産投資とペーパーアセット投資の比較
についてです。

●前回のブログはこちら

前回のブログでは、不動産投資における自己資金割合（借入割合）とパフォーマンスの関係性を明らかにしました。

例として取り上げた新築1棟アパートにおいては、資金効率を考えると自己資金30%程度までであれば良い投資として成り立つという結論を導いています。

物件金額全額を借り入れるフルローン（購入諸費用のみ自己資金投下、融資割合100%）では、税引前で自己資金に対する利回り（CCR）は単年で35%、全期間（IRR）でも35%と、レバレッジ効果により極めて高いパフォーマンスを発揮し、

自己資金30%投下の場合（融資割合70%）でも、税引前で自己資金に対する利回り（CCR）は単年で7.19%、全期間（IRR）でも7.28%と良いリターンと言えます。

今回は、自己資金30%投下時のリターンと同等のパフォーマンスを発揮するペーパーアセットはどういう商品になるか、をシミュレーションしてみます。

前回のシミュレーションが投資期間15年間でしたので、ペーパーアセットへの投資についても15年間トータルで比較をしてみます。

比較する項目は、税引後の手元現金と、内部収益率IRRとします。

不動産投資において先の物件で自己資金30%で投資した場合の税引後手元現金は6,080万円となっています。
自己資金として3,400万円投下して15年運用した結果、6,080万円になったということです。
自己資金倍率1.79倍、税引後内部収益率IRR5.83%です。

ここで、比較するうえでの留意点として、不動産投資は毎月キャッシュフローが発生しますがそのお金を再度不動産投資に投下することはできません。
（毎月発生するキャッシュフローを積み上げ、それを原資にして新たに物件購入することでそれは可能となりますが。）

一方でペーパーアセット、例えば投資信託では半年または1年毎に発生した利息・分配金を元本に組み込むことが容易に可能です。

複利といわれるものです。

よってペーパーアセットの場合は複利で考えたほうがより現実的と言えますので、今回は複利の投資信託的な商品を想定します。
このとき、元本は変動しないものとします。（不動産投資でいえば売却出口の変動に近い要素となりますが、今回は一定とします。）

では以下のような条件で試算してみましょう。

【複利ペーパーアセット投資商品概要】
利回り　　　： 5.0%（税引前）
運用期間　　：15年間
税率　　　　：20.315%
複利方式　　：年複利
利息組み込み：期末

1年目から15年目までの結果は以下の通りとなります。

15年間運用して3,400万円が税引後で6,109万円となりました。
おおよそ自己資金30%での不動産投資と同じくらい金額が増えた形となります。

次に内部収益率を計算するために、お金の出入りにてペーパーアセット投資をシミュレーションしてみます。
そのうえで内部収益率IRRを計算します。

上記のようなキャッシュフローにて内部収益率IRRを計算すると5.12%となりました。
自己資金30%での不動産投資ではIRRが5.83%でした。

ただし上記のキャッシュフロー表は厳密には誤りがあります。
というのは、毎年の利息はそのまま元本に組み込まれているため、実際に手元に現預金として手にしたわけではないからです。
（この点は不動産投資と大きく異なります。）

よって厳密にキャッシュフローで表すと以下のようになります。

この時の内部収益率IRRは3.98%と先に計算した者より大きく下がる結果となりました。

以上、今回は不動産投資とペーパーアセット商品の比較をしてみました。

毎月の家賃からキャッシュフローを得られる不動産投資はその手元現金を再度投資に回すことで複利での運用が可能になる優位性もご理解頂けたと思います。

不動産投資も投資の一つであるので自分の手持ち現金をどのように投資に振り分けていくのかの参考になれば幸いです。

私見ではありますが、融資が利用できる不動産投資は他の投資よりも優れていると考えます。
※事実、私の資産運用は、一部は金融機関から買った投資信託ですが、ほぼ不動産投資となっています。

大和財託株式会社
藤原　正明