物件価格下落と投資パフォーマンスの関係性　その２

今年が始まり早1か月が経過しました。
当社は9月が期初なので2月末で上期が終了します。

現状、当初の計画通りの事業展開となっており順調です。
対外的な目標である売上150億円、経常利益11億円は達成可能とみています。
社内的には利益をもう少し積み上げするような計画になっているので現場一丸となって頭と身体に汗をかいて頑張っていきます。

会社が拡大していっておりますが、信用力が増してきていると感じています。
会社規模は信用になるという現実があるので、当社はコントロールされた適正な成長スピードを維持し、当社が手掛けるサービスをより多くのお客様に提供していきたいと考えております。

それにより、より多くの取引先に仕事を提供でき、より多くの社員に高い報酬を提供できる。

顧客・取引先・社員に幸せを提供し続ける会社を追及してまいります。

本題です。

物件価格下落と投資パフォーマンスの関係性 その2

についてです。

前回のブログの続きとなります。

前回の記事はこちら

借入レバレッジを利用する不動産投資で長期保有を前提とすれば、購入時の価格よりも仮に20%低い金額で売却したとしても利益が出るということを具体の数字を用いて前回解説しました。

今回は、どの程度まで物件金額が下落すれば投資として損をするのか、シミュレーションしてみたいと思います。

これにより、不動産投資の物件価格下落リスクが高いと感じるのか、低いと感じるのか、皆さんそれぞれで判断していただければと思います。

前回と同じ物件・条件で投資シミュレーションを行い、最後の売却時の物件価格のみを変化させ投資全体のパフォーマンスを評価・比較してみます。

条件は前回同様、以下の通りとなります。

・新築物件は建物経年経過で物件価格が一定下落することが一般的のため、新築木造アパートとします。
・融資条件は一般会社員の方を想定しパッケージ型アパートローン、フルローンとします。（条件は富裕層が利用できる条件よりは悪くなります。）

■投資対象物件

■資金計画

■その他諸条件

上記条件による保有期間中キャッシュフローは次の通りとなります。15年間でのシミュレーションです。

15年間保有することで、税引前キャッシュフロー2,021万円、税引後キャッシュフロー1,769万円を得られたということです。

売却時のシミュレーションですが、前回は購入時より物件金額が20%下落した8,000万円で売却できた時をシミュレーションしました。
売却条件と結果は以下の通りです。

■売却条件

売却時のキャッシュフローは以下の通りとなります。

購入時より20%下落した売却金額で、譲渡税を支払った後の税引後売却キャッシュフローが618万円出ました。

このような形で、売却金額を購入時から下落率20～50%まで、5%ピッチで変化させてみました。
売却時の税引後キャッシュフローのみならず、保有期間中に売却時を合わせた投資全期間税引後キャッシュフローと自己資金倍率（投資初期に自己資金400万円を投下したものが15年間の投資を終えてどうなったか）も併せてまとめてみました。

表を解説すると、物件下落率が30%（物件価格7,000万円）になると、売却時にはお金は入って来ず155万円の手出しが発生するということです。
しかし投資全期間で見ると、15年間の保有中に積み上げたキャッシュが1,769万円あることから、1,614万円を手にして投資を終えることが出来ています。
投資初期に自己資金400万円を投下していますので、自己資金が4.035倍になったということです。

物件下落率が50%（物件価格5,000万円）になると、売却時は1,833万円の手出し、投資全期間でも-63.6万円となり、投資初期に投下した400万円を失ったばかりか、さらに63.6万円も懐から出ていったという、投資としては損した結果となりました。

物件下落率が45%（物件価格5,500万円）での売却となると、投資全期間で419万円が手元にある状態で投資が終わりますので、15年間運用したけど、投資初期に投下した自己資金400万円があまり増えず戻ってきた状態と言えます。

いかがでしょうか。

それぞれの物件価格における物件表面利回りをご覧いただければ、物件下落率はどの程度が妥当なのか、よりリアリティをもってイメージしていただけると思います。

本物件の想定は、実は当社が実際に販売した千葉県柏市の物件をモデルにしておりますが、柏市の築15年の木造アパートが表面利回り12%で売りに出される相場観というのが果たして現実的なのか、ということです。
※現在の相場観では9%もあればすぐ買付が入る状態です。8%でも売れる可能性があります。（土地値やその時の融資状況によって変わります）

不動産投資の手堅さをご理解いただければと思います。

大和財託株式会社
藤原　正明