物件価格下落と投資パフォーマンスの関係性　その１

大和財託の藤原です。

以前ブログでも書きましたが、大阪本社を現在の大阪梅田ツインタワーズ・ノース29階から、グランフロント大阪タワーB35階に移転します。

新オフィスでの営業開始日は3月1日となっています。

大阪本社の移転が目の前に迫っておりますが、東京本社についても社員数増加が著しく、昨年3月に移転したばかりなのに席がだいぶ少なくなってきました。

当初は3年間は移転しなくてもよいだろう、との前提でしたが、東京圏の事業が想定以上に伸びており社員数が増えているのです。

大阪本社移転の後は、また東京本社の移転を考えなければならなくなりそうです。
渋谷から出るつもりは無いので、選択肢はSクラスのビル2棟のうちどちらか、となります。

情報収集はまだこれからですが、近いうちに移転のご報告が出来ると思います。

社会情勢・経済情勢は不確実性を増す一年ではありますが、状況を見つつ拡大路線でこれからも事業を展開してまいります。

 

本題です。

物件価格下落と投資パフォーマンスの関係性

についてです。

 

世の中の多くの投資は、買った値段と売った値段の差益をとるものが多いです。

不動産投資も当然買った値段より売った値段が高ければ儲かるのですが、実は買った値段より下がっても儲けることが可能です。

 

個人および一般事業法人の不動産投資のスタンスは、保有中のキャッシュフローを得ながら長期で保有し、減価償却期間や次の買い手の融資状況などを鑑みて売却し、資産を組み替えていくことが多いです。
（短期売買するには宅建業免許が必要です）

且つ、不動産投資はほとんどのケースで融資を受けて物件を購入しますが、この投資方法の場合、物件価格が購入時より下落しても利益を出すことが可能なのです。
保有中のキャッシュフローを積み上げ、長期保有で時間を味方につけ残債を減らしていけるからです。
※もちろんすべての物件で儲けられると言い切ることはできませんが。

 

具体的にシミュレーションしてみましょう。

 

新築物件は建物の経年経過によって物件価格は一定の割合で落ちることが多いので、今回は新築木造アパートにてシミュレーションしてみます。
（市場が上昇局面の場合は新築物件でも値段が上がることはありますが、今回はあえて下落する想定とします。）

 

融資条件は一般会社員の方が使いやすいパッケージ型アパートローンを想定し、フルローンとします。
（地方銀行などのより良い条件、および自己資金を多く投下する前提だと運用パフォーマンスが高くなってしまうため。あえてこの条件とします。）

 

■投資対象物件

■資金計画

■その他諸条件

保有期間中のキャッシュフローは次の通りとなります。

 

保有中のここまでの累計で、税引前キャッシュフロー2,021万円、税引後キャッシュフロー1,769万円、となっています。

 

売却条件は、今の相場観や次の買い手の融資条件を鑑みて以下の通りとします。

 

この時の売却シミュレーションは次の通りです。

 

購入時より20%下落した売却金額でしたが、譲渡税を支払った後の税引後で売却キャッシュフローが618万円出ました。

 

保有中と売却時を合わせた全投資トータルとしての成果は

となります。

 

自己資金400万円を投下して15年間保有し売却した結果、税引後で2,387万円になった、ということです。
1,987万円お金が増えた、自分のお金400万円が15年間かけて5.97倍に増えた、と言い換えることもできます。

 

投資全体のパフォーマンスを表す内部収益率IRRは税引後で32.45%となりました。(IRRの詳細説明はここでは割愛します。)

 

以上の通り、物件価格が購入時より仮に下がったとしても、一定の下落であれば実は売却キャッシュフローも出ますし、当然に全投資期間の成果としても利益を出せるのです。

 

次回はどれだけ物件金額が下がれば損をするのか、について書きます。

 

本日は以上です。

 

大和財託株式会社
藤原　正明