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〜積小為大〜

融資が出るようになってきました

大和財託の藤原です。

先日、3年ぶりに社員研修旅行を沖縄本島で実施しました。

強制参加ではなく、任意参加にしているので全体では関東関西合わせて約80名の参加となりました。
(当社は社員100名)

社員研修と銘打っていますので学びの機会も作る必要がありました。
当社は富裕層ビジネスを行っているので、一流のサービスを知る必要があると認識しており、宿泊したホテルもよいところにしました。

疫病により閉塞感がこの数年あり、社内イベントも行いにくかったのですが、社員の皆さんもとても楽しんでくれたと思っています。

勢いがさらにつきましたので、今後の事業展開も加速度が増していくことでしょう。

本題です。

 

融資が出るようになってきました

という話です。

 

不動産投資は融資が極めて重要なのは多くの人が理解していることだと思います。

大多数の人にとっては、いくら良い物件があっても融資を受けられなければ購入することが出来ないからです。

収益不動産向け融資は時代によって変化してきました。

直近での大きな変化は新築シェアハウス投資の事件に端を発した融資厳格化がありました。
アベノミクス以降、金余りの金融機関はこれまで融資対象としてこなかった属性ゾーンにも融資を出す方向に舵を切りましたが、それは金融機関と不動産業者・建設業者の様々な不正を引き起こすことになりました。

結果として、その金融機関は当然のこと、ほかの金融機関も一斉に融資を厳格化する方向に舵を切りました。
2018年のことです。

 

それからの数年間は融資はかなり厳しい状況に陥りました。

1棟収益物件を扱う業者の多くはこの融資厳格化によって倒産したり事業縮小・撤退しているか、まだ融資が出ている区分マンション(ワンルームマンション)の取り扱いへシフトしています。

ここで、融資厳格化とはいえ、実は融資は出るところには出ていました。

中小企業経営者、土地オーナー、開業医・勤務医、金融資産を多く持つ富裕層、などには変わらず融資が出ていました。

こういう状況が続いていたのですが、昨年くらいから徐々に風向きが変わってきました。

 

融資が出てき始めています。

 

これには金融機関の経営環境があります。

新聞や経済雑誌、書籍などでもよく言われていますが、金融機関の経営環境は一般的には厳しくなってきていると言われています。

金融機関の本業は金を貸し付けて金利を得るものですが、一昔二昔前であれば企業の資金ニーズが旺盛で設備投資も盛んでしたので、法人向け融資で融資残高を増やせていました。

ですが、現在の日本ではそういった企業は一部に限られますので、金融機関としては貸付先に困っているのです。

その点、1棟収益不動産は、良い物件であれば賃料は安定し、返済原資は堅いですし、物件自体に価値があるので有担保での融資が可能で返済が滞った場合でも資金回収は手堅い、そして金利は法人向け融資よりは高くとりやすい、等々、金融機関としては融資したい事情があるのです。

時間が4年経過したこともあるでしょう。

 

では、どういう融資が出てくるようになったのでしょうか。

 

各金融機関共通で言えるのは、一定の属性は求められる、というものです。
2013年からの融資緩和時代は実質的に年収500万円以上であれば、1億円程度のフルローン融資も受けられていましたが、今では年収1000万円以上はマストです。

具体の金融機関名はあえて伏せますが、ここでは2つ挙げておきましょう。
詳細は当社プライベート相談でお伝えします。

 

■金融機関A
・金 利    :1.98% or 2.45%
・期 間    :35年(新築、中古問わず)
・自己資金割合 :年収2000万円以上3年連続→フルローン
・年収1000万円以上→20%
・エリア    :首都圏、関西圏
・融資可能属性 :会社員、中小企業経営者、医師など年収が基準以上あれば可
・融資上限額  :既存借入れは考慮せずであるが、流動資産と債務のバランスで上限はある

コメント:新築も中古も最長35年の融資が可能という優れた融資商品、年収2000万円あれば特に使える

■金融機関B
・金 利    :1.5~2.5%(新築・中古問わず)
・期 間    :新築35年、中古30~35年(修繕内容による)
・自己資金割合 :5~10%(物件評価による)
・エリア    :首都圏、関西圏
・融資可能属性 :会社員、中小企業経営者、医師など、年収1000万円以上、保有金融資産3000万円以上
・融資上限額  :既存借入れは考慮せずであるが、流動資産と債務のバランスで上限はある

コメント:当社実績ベースでは金利1.9%が最小だが都心部では1.5%の金利も可能、中古は法定耐用年数にとらわれない、融資期間が取れるので使いやすい

 

私の印象としては、非常にまともな融資商品を作ってきたな、ということです。過去の反省が活かされていると思います。

不動産市況の変化によって融資動向も変化はしていきますが、今の状況を考えると当面はこの状態が続くのではないかと思います。

一定以上の属性の方にはチャンスが続くということなので、不動産投資をお考えの方、投資規模拡大されたい方はこの機会を逃さないようにした方が良いです。

本日は以上です。

大和財託株式会社
藤原 正明

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