社長ブログ〜積小為大〜
今年の繁忙期の傾向その2
大和財託の藤原です。
3月1日に東京本社を渋谷クロスタワー30階に移転しました。
移転に際し、取引先よりたくさんのお祝いを頂きました。
様々な取引先に支えられていることを強く感じました。
誠にありがとうございます。
今回の新しい東京本社は前のオフィスの3倍の広さになりますので、数年間はここでやって行けそうです。
東京・関東に進出して2年半が経過し疫病で当初予定より進捗は遅れましたが、想定通り東京本社の伸びが非常に順調です。
管理部機能や賃貸管理機能の多くが大阪本社にあるので、東京本社に在籍する人数は全体の1/4程度ですが、来期には売上・利益で大阪を超す見込みです。
それほど関東マーケットが大きいですし、当社が創業時から磨いてきた収益不動産コンサルティングサービスがどこの市場でも通用するという証左だと思います。
当社の会社規模がどんどん大きくなることで、一人でも多くの方に当社サービスを提供することに繋がり、顧客に喜んでいただき、社会貢献につながるようにしていきます。
ご期待に応えてまいります。
本題です。
前回の続きとなります。
2022年の賃貸繁忙期の傾向
についてです。
今年の繁忙期の傾向について、実務を通じて得られ感じる内容で共有しています。
前回ご紹介しましたが、トピックスとしては以下の通りです。
①オンライン内見の減少、リアル回帰
②法人案件は徐々に回復基調へ
③賃貸仲介営業担当者の検討者グリップ力低下
④ネット広告への取り組み方で賃貸仲介業者の集客力の差がより顕著
⑤外国籍仲介業者の増加
⑥広告料の上昇
今回は、後半の④から⑥となります。
④ネット広告への取り組み方で賃貸仲介業者の集客力の差がより顕著
以前からネット広告の重要性は高かったのですが、疫病によって非接触が求められるようになった結果、よりその傾向が顕著になったと感じます。
引っ越し検討者は、賃貸物件ポータルサイトでよさそうな物件を探し、ピンポイントでその物件だけを見に行く傾向が強くなっています。
（従来の来店いただいてのカウンター営業がしにくいため）
カウンター営業であれば営業担当者が物件情報をいろいろお伝えできるのですが、ネット広告となるとそういったことが出来ません。
ポータルサイトに載っている情報のみで物件の良し悪し、あるいは内見申込する仲介業者・店舗を決めるということになります。
ネット広告での室内や外観写真の見せ方、部屋や周辺環境に関する情報の充実度、明瞭な費用、そして情報の鮮度が極めて重要になったのです。
この環境の変化に対応できた仲介業者とそうでない業者の差が明確に出ています。
ネット広告に強い仲介業者は、入居者ウケする写真の撮り方が上手く、ポータルサイトの更新スピードが圧倒的に早いです。
当社のように管理専業型の管理会社であれば、ネット広告に強い仲介業者を応援するような素材提供をしっかりすれば良いのですが、仲介管理混在型の管理会社（自社で仲介店舗を構えつつ賃貸管理を行う業態）であれば、ネット広告の対応の遅れが物件オーナーご自身の入居付けに大きく影響を受けますので、注意が必要です。
⑤外国籍仲介業者の増加
疫病蔓延前から傾向はあったのですが、ここにきて外国籍の方が経営する仲介業者がさらに増えた印象です。
現在は入国制限があるので新規留学生の入居付けは少ないのですが、入国済みの留学生はかなりの割合で外国籍仲介業者を通じて引っ越しをします。
彼らの営業手法はポータルサイトにネット広告を出すのではなく、SNSなどを活用して仲間内で物件紹介を行う手法です。
今後の入国制限解除を見据え、すでに海外にいる留学予定の方々とつながっており、顧客の囲い込みもできているようです。
人口減少・世帯数減少が確実な日本国内において、賃貸経営のカギを握るのが外国人の受け入れです。
賃貸経営においても同様のことが言えます。
外国籍仲介業者とパイプを持っているかどうかは管理会社としても重要になってきています。
外国人留学生の動きの見込みとしては、疫病が今回の波を最後に落ち着くor共存の方向に社会が動けば、4月、7月、9月で日本語学校・大学への留学が活性化するとみています。
⑥広告料の上昇
2年以上にわたる疫病蔓延により、引っ越しニーズは確実に減少しています。（慣れが出てきて回復基調なのは間違いないのですが）
これにより平時であれば入居しているはずの物件が空室のまま長期化している、あるいは新規で開発された新築物件の空室が決まらないという状況が出てきています。
物件オーナー側としては、空室を放置しておくよりは多少のコストがかかったとしても入居が決まることをを優先すること、新築物件であれば開発業者側が賃料を高くして少しでも売却金額を上げたいという思惑があること、により広告料相場が急上昇しています。
極端な例では東京都心部の狭小単身者向け新築物件は広告料が4～5か月と異様な状況になっています。
これは上記の理由に加え、供給が一気に増加した結果です。
大阪梅田界隈の物件でも上昇した広告料で3か月程度です。
10年以上賃貸物件の賃料や広告料を見てきていますが、過去にこれほど都市部の広告料が上昇したことを見たことがありません。
それほど現在異常な状態になっているということです。
ちなみに、都心部ではない都心部近郊エリアの広告料はそれほど上昇していません。
当社の管理物件は近郊エリアが多いのですが、一部物件によっては平時に比べてプラス1か月上昇しているのが最大値です。
（留学生ニーズに依存してきた物件など）
広告料相場の上昇について、東京都心部の狭小単身向け新築物件は疫病以外の影響も大きいのですが、多くの物件に関しては一時的な引っ越しニーズ減少による空室長期化が大きいため、今年の繁忙期が終わり、次の繁忙期である秋口には平時に戻ってくるのではと考えております。
（あるいは来年の繁忙期）
以上、2回に渡って今年の繁忙期のトレンドをご紹介しました。
本シリーズは定期的に発信してまいりたいと思います。
大和財託株式会社 藤原
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