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キャッシュフローが出ない不動産投資はダメか?<数字検証篇その2:土地値築古物件>

2021年12月25日

テーマ:
大和財託の藤原です。

今年最後のブログ更新となります。

年末になると、毎年一年が過ぎる早さを感想として持つのですが、これが年齢とともに更に加速してており正直焦りを感じています。

すでに41歳となり人生の折り返し地点を過ぎ、頭がさえ体も健康の状態で経営できるのはあと長くて30年程度です。

当社大和財託を8年半経営してきて、現状は起業時から思い描いていた通りとなっていますが、これからの向こう10年、30年はもっと高い頂を目指していくので、これまでのやり方だけでは実現不可能です。

再度、創業時の退路のない心理状況まで追い込み事業に取り組んでいく必要があります。

年の瀬でこの一年を振り返り、良かった点・反省すべき点を明確にし、来年以降につなげていきます。

当社が成長することで、社会にとってプラスの影響力を発揮し、それが毎年大きくなっていくように人生をかけて事業に取り組んでまいります。


今年も当社に関わっていただいた、お客様・取引先・社員の皆様に感謝申し上げます。


本題です。

前回の続きとなります。

キャッシュフローが出ない不動産投資

についてです。


前回の記事はこちら


キャッシュフローが出ない or 薄い不動産投資であっても目的次第では投資として成り立つよ、という内容でした。

その場合の投資対象は、前々回示した以下のような物件となります。


①都心部の新築・築浅RC造物件
②購入価格に対して実売土地値の割合が高い物件(構造、築年数などは不問)


今回は②についてです。

築古の木造や軽量鉄骨造の物件が対象となります。


②購入価格に対して実売土地値の割合が高い物件


先に、どういった方向けの物件・投資となるかといえば、保有中の減価償却計上を目的としたい方、となります。

保有名義を個人、適用税率を55%とします。


【サンプル物件概要】
構造 木造
築年数 25年

物件金額 9,500万円
購入諸費用 500万円 ※全て土地建物に分けて資産計上

総投資額 10,000万円(土地4,000万円、建物6,000万円)
年間満室想定賃料 500万円 ※家賃下落なし
表面利回り 5.26%  
空室損・滞納損 20万円(家賃の4%)
運営費用 120万円(家賃の24%)
NOI 360万円
総収益率FCR 3.6%

実売土地値 9,500万円

【融資条件】
借入金額 8,000万円(自己資金2,000万円)
金利 1.5%
融資期間 15年(元利均等返済)
元利返済額 595.9万円
ローン定数k 7.44%
イールドギャップ -3.84%


一年目の税引前キャッシュフロー=NOI - 元利返済額 = 360万円 - 595.9万円 =-235.9万円

イールドギャップが大きくマイナスとなっているので自己資金20%を投下しても税引後キャッシュフローは大きくマイナスです。

税引前キャッシュフローは大きくマイナスですが、減価償却による節税効果により税引後キャッシュフローは大きく増えます。

よってこの物件で投資すべきなのは、保有中は減価償却狙いで税引後キャッシュフローをプラスに持ってきつつ、減価償却後は実売土地値がついているため確実な売却を叶えたい投資をしたい個人所得が高額の方向けということになります。


投資全体のシミュレーションを示します。
投資方針および売却前提を以下の通りとします。

【投資方針・売却条件】
保有期間 5年間

物件売却金額 9,500万円
売却時年間満室想定賃料 500万円
売却表面利回り 5.26%

売却諸費用 332.5万円

※不動産マイナス所得の損益通算については土地利息分は通算できない特例を適用済み

シミュレーション結果は以下の通りです。

■保有中



1年目は上記の通り税引前キャッシュフローは大きくマイナスですが、税引後キャッシュフローは429.5万円となりました。
5年目は減価償却が終わるため、税引後キャッシュフローでも-385.9万円となります。

保有期間中の累計として、税引後キャッシュフローは1,317.8万円となりました。


■売却時


税引前で3636万円のキャッシュフローが出ておりますが、減価償却により建物簿価が1円となっていることで売却所得が5000万円を超え、結果税引後キャッシュフローは2603万円となります。(売却納税額は1033万円)


■投資全体の評価


結果としての評価となりますが、内部収益率IRRは税引後で19.92%となりました。
保有中の税金還付が大きく寄与しています。

現金の増減で見ると、自己資金2000万円を投資し5年間運用した結果3921万円手元に残った、となります。
1921万円現金が増えたという事です。(1.96倍になった)

以上の通り、投資としては成り立っています。

本来であれば保有中の税引前キャッシュフローはマイナスで投資としては売却時のキャピタルゲイン狙いになるところ、減価償却によって税引後キャッシュフローをプラスにし、最終の売却出口においても土地値物件ということで確実な売却が可能となる、ということです。

こういう物件は、東京都心部など土地値が高いエリアが前提となるので、保有中は物件単体のキャッシュフロー狙いよりは節税を志向し、さらに確実な出口を希望する方向けには良い投資対象と言えそうです。


本日は以上です。


来年は令和4年1月8日(土)の更新を予定しています。

良いお年をお迎えください。


大和財託株式会社 藤原



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