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〜積小為大〜

21年秋の賃貸物件繁忙期の傾向

2021年10月09日

不動産投資

大和財託の藤原です。

以前のブログで東京本社を増床移転するということを書いたのですが、先般無事に賃貸借契約が完了しました。

移転先は、渋谷クロスタワーの30階になります。

昨年のこの時期に今のオフィスに移転したのですが、東京本社での業容拡大スピードが想定以上であり社員採用が進んだ結果、1年でキャパオーバーとなってしまいました。
今はテレワークを活用しながらの運用でしのいでいる状況ですが、今後もぞくぞくと中途社員の入社が控えています。

ということで今般、渋谷クロスタワーに移転することにしました。
床面積が150坪程度ありますので、当面は移転しなくても良い想定ではおります。
（想定を上回ることを期待はしていますが）

おかげさまで徐々にではありますが、関東圏での知名度も上がってきており、物件仕入れから販売、融資までがますます良い感じになっています。

当面は東京本社に経営リソースを最大限投下して行く方針ですので、オフィス移転はとても楽しみにしています。

移転予定は来年3月を計画し、オフィスプランニングや工事を進めていきたいと考えております。

さて、本題です。

「今年の秋の繁忙期の傾向」

についてです。

賃貸物件の動きは、大きく年2回の繁忙期があり、一番が2月から4月までの春の繁忙期、その次が10月から12月上旬までの秋の繁忙期となります。

これから始まる秋の繁忙期はコロナ2年目になりますが、平時と比較して何か変化などはあるのでしょうか。

当社は関東・関西の広域で賃貸管理を行っており、地域によって傾向は大きく異なるため、ここでは全体的な傾向を示したいと思います。

①広告料相場の上昇
②法人ニーズの減少
③需給バランスの崩壊
④外国人留学生の動きの微増
⑤生活保護受給者（予定者含む）の申し込み急増
⑥仲介業者の勝ち負けが顕著

順に説明してきます。

①広告料相場の上昇
コロナ禍によって引っ越しニーズが減少していることもあり、全体的な傾向としては広告料を増額している物件が多くなっています。

これまで広告料1か月の相場のエリアでも、2か月が普通になり物件によっては3か月あるいはフリーレント1か月を付けるなどの対応をしています。

春の繁忙期で空室を埋められず、そのまま秋まで空室が長期化しているので、空室を放置しているよりは広告料を多く出してでも入居者を確保したいという動機が強いです。

この傾向は、コロナによって見送られている引っ越し動機が回復するまでは続く傾向となりますので一過性と見ています。

②法人ニーズの減少
これは①に関連するものですが、とにかく法人の動きが悪いです。

例年であれば、9月の一斉辞令により、9月10月は法人ニーズが急増するのですが、今のところ限定的です。
社宅を得意とする賃貸仲介業者は結構厳しそうです。

③需給バランスの崩壊
これも①に関連するところですが、東京都心部で投資用に建てられた狭小間取りの物件が大量に供給され需給バランスが完全に崩壊しています。
田舎ならいざしらず、東京都心部でこういった事態が起こることは少し前までは考えられなかったことです。

金余りによる投資資金が不動産、とりわけ好立地の物件に向かった結果ですが、用地および建築コストが急上昇しているため事業者側が収支及び利回りを合わせていくために、1室あたりの面積を限界まで小さくし何とか商品化・案件化した物件が大量に供給されているのです。

東京都心部は以前であれば、敷金・礼金は1-3か月は取れ、広告料も1か月あれば早期に入居付けが可能でした。
しかし今は、敷金礼金ゼロ、広告料3か月でも決め切れずに、空室が長期化している物件がごろごろしています。

むしろ東京都心部から時間距離一時間程度のベットタウン立地の物件の方が、広告料1か月程度で早期に決まるので、立地が良いので入居付けは楽、というのは結局は需給バランスだということを示しています。

※賃貸物件の動きではなく物件購入という観点で見ても、上記のような相当無理やり事業化した物件は購入後の賃料下落がすさまじく、また空室も長期化、広告料・フリーレントも上積みしなければならないので、購入することはお勧めしません。
あるいは、そういう物件を企画し転売する投資法も一部で流行っているようですがもうそのやり方は通用しないので、建築リスクや保有リスクを考えると辞めたほうが良いでしょう。
相当硬めの賃料を想定しても収支・利回りが合うならもちろんやってよいですが。

④～⑥は次回にします。

本日は以上です。

大和財託株式会社
藤原　正明

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