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土地から新築物件を建築する際のリスク

2020年10月31日

次世代不動産投資みんなで資産運用


毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先週、当社で毎年恒例のバーベキューを大阪で行いました。(大阪本社社員のみ)

コロナ禍ではありますが、当社のスタンスとしては粛々と経済活動・日常生活をする、という事に決めていますので例年通りの開催としました。


緊急事態宣言以降、当社でもテレワークを導入し、全社員が毎日会社に出社することはなくなりましたし、一応社会の目を気にして以前よりは社内飲み会なども少し減らしていました。

当社は創業初期からICT投資を積極的に行ってきた結果、日常業務においては出社しなくても何不自由なく業務を遂行できますし、オンラインコミュニケーションも出来ています。

しかし、会社とは人間生活の営みそのものであり、直接会いコミュニケーションを取ったり、定期的に食事を一緒にすることは、オンラインでは醸成できない良好な人間関係を構築するのには不可欠だと感じるようになっています。

よって、今回のバーベキューに始まり、今後は会食なども一応の対策を取りながらもやっていく方針です。


実際バーベキューはめっちゃ盛り上がり、社員の皆さんも普段業務上接点の少ないメンバーとコミュニケーションが取れ、とても良かったとの感想でした。











ウィズコロナの時代、企業はどう経営していけばよいか、社内コミュニケーションをどうやっていけばよいか、等色々模索している中において、当社はこれまで通りの運用方針でこれからも社内を活性化させ、ひいては顧客サービス・満足度の向上を実現してまいります。


本題です。


土地から新築物件を建築する際のリスク 

についてです。


新築物件で不動産投資を行う際には、2つのパターンが考えられます。

①土地建物があらかじめセットになっている物件を購入するパターン

②自ら土地を探してきて、建物も自ら探してきた建設会社に発注するパターン


①については、当社のような業者が開発提供している新築物件が該当しますし、業者から建築条件きで土地を購入し業者へ建築工事を発注する場合も含まれます。


私はTwitterをやっているのですが、Twitterを見ていると、最近一部の方が②のパターンで投資にチャレンジしているケースを見るようになりました。

東京23区内の土地を仕入れての新築壁式構造RC造マンションや、土地から新築木造アパートなどを建築するなどです。
そういった投資を勧める本なども出ている影響もあるのか、検討する方が一定数いるようです。


自ら土地を探して、建設会社に発注する投資はとても手間がかかるのですが、不動産業者の利益が乗らない状態で物件を取得できるということで、高い利回りを実現できる可能性があります。


この投資法をするにあたっては、一定の知識が必要となります。

土地を見極める力(ボリュームを簡易に入れられる力)、建築プロジェクトを回すためのマネジメント力、資金調達力、などです。

こういった力は一定の経験値を積めば手に入れることができます。


一方、この投資で最も注意しなければならないのが、「建設会社の倒産リスク」です。


私自身、不動産業界・建設業界に身を置いて10年以上たちますが、この業界の会社は本当によく潰れます。


収益物件の建築を依頼していた建設会社が、工事中に倒産するという事態が頻繁に起きるのです。

私が見聞きしている限りにおいても、10件以上、建設会社が工事中に逃げたり倒産したりしています。

参考までに以前Twitterでやりとりしたときに共有いただいた事案を貼っておきます。
Twitterリンク▼
https://twitter.com/fujiwaramasaaki/status/1310945164467331076
https://twitter.com/2497321117dutch/status/1311188245695193089


建物の工事請負契約においては、工事着手で工事総額の30%、上棟時に30%、竣工引き渡し時に40%という支払約定になっていることが多いのですが、建設会社が倒産すれば着手時や上棟時に支払ったお金が回収不可能になります。

小規模な木造アパートであっても数千万円、RC造マンションの場合は億単位のお金が回収不能になるわけです。


土地から新築物件建築での投資を志向する方は、利回りを高めるためにこういった手間をかけるわけですが、利回り追求のために建設会社選定も工事金額が安い会社を選びがちです。(誰だって安いほうが良いわけですが)

建築には適正価格というのがあり、あまりにも安すぎる場合は注意が必要かもしれません。

※大手建設会社は倒産リスクは限りなく小さいですが、今後は建築費が高額すぎて利回りを高くすることが出来ません。


経営が苦しい建設会社は、倒産することを前提に安値で多くの建築請負工事を受注して、工事途中に計画的に倒産・逃げたりするのです。


よって、不動産投資をする側としては建設会社の信用情報をよく確認することが大切となります。

信用情報は、帝国データバンクや東京商工リサーチなどの情報を見ればだいたい把握できますし、場合によっては金融機関から情報を得たりすることも手だと思います。


以上のように、土地から新築物件建築での不動産投資は、一定の知識・ノウハウや建設会社倒産リスクがあることを理解の上、チャレンジして頂ければと思います。


※当社では土地がきっちり確保できている前提であれば、設計および施工の請負も行っております。
資産運用会社として長期的に運用できるプランニング、そして高品質・高利回りの建物建築が可能で好評いただいております。


本日は以上です。


大和財託株式会社
藤原 正明


藤原個人のTwitterを始めました。
不動産関連のつぶやきをしていますのでぜひフォローくださいませ。(相互フォロー歓迎)
@fujiwaramasaaki

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