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利回りのごまかし

2020年10月24日

テーマ:

次世代不動産投資みんなで資産運用


毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

不動産業界の風物詩である、宅地建物取引士の試験が先日行われました。

当社では10名の社員が受験しました。

※一名はコロナによって試験場が足りずに12月の試験になった様子。


今年の試験は改正民法が施行されてからの初めての試験であり、難しくなるような噂もありましたが、蓋を開けてみれば合格ラインは36~38点と各種専門学校のサイトには載っているので、過去から比べればかなりイージーな感じだったと思います。

当社社員で受験した社員9名の内、上記点数を超えたのは2名という結果となり、私個人的には非常に残念な感じなりました。

炎上するかもしれないですが、私見では宅建ごときの試験で期日までに合格ラインに到達できないのは、完全なる計画不足であると思っています。

仕事の進め方も疑問が残ってしまいます。
(もちろん、資格・試験勉強の優劣が仕事に直接的には影響しないことは申し添えますが)

地頭の良さの差は、勉強投下時間における得点の差には影響は出ますが、自分自身をよくわかっていれば、どれくらい勉強すればよいかは自ずとわかるはずです。

ちょっと物覚えが悪いなら、その分多く勉強すればよいだけだと思います。


仕事も資格の試験も、極論プロセスは一切関係なく、結果が全てだと考えています。

当社がいくら頑張ったプロセスがあったとしても、お客様に満足頂く仕事の結果を出せなければ、その頑張りは無価値です。


私、そして当社はプロとして結果にこだわり続けて仕事に励んでまいりたいと、改めて感じた宅建試験となりました。


さて、本題です。

利回り表示のごまかし についてです。


本ブログでも何度かお伝えしていますが、改めて本テーマについて解説します。


不動産投資で物件検討する際、まず確認するのが「利回り」となります。


物件概要書に記載の利回りは「表面利回り」と言われるものです。


表面利回り = 年間想定家賃収入 / 物件価格


表面利回り自体にはあまり意味はなく、実際の運用パフォーマンスを現してはおりません。


金融商品などでの利回りは、基本的に一つであり、投下した現金が1年間でどれくらいのリターンが有るかを表していますが、不動産投資における表面利回りはそうなっていません。


理由は、年間想定家賃収入が手取り金額になるわけではないからです。
空室が発生したり、各種運営費(ランニングコスト)が発生し、最終の手取りは大きく減少します。


ダメな不動産投資の代名詞でもある新築ワンルームマンション投資を検討している人の話を聞いてみると、

「利回り3%強で運用できるなら預金しているより全然いいですよね」

みたいなことをおっしゃいますが、表面利回りと金融商品の利回りを単純比較することは、完全な誤りです。


投資に限らずなんでもそうなのですが、比較する時には同じ条件・定義で行わなければ、正しい比較はできませんし、当然に判断を誤ります。(こういうのは学校で学ぶことなんですが)


商品提供側からすれば、一般的と思われている条件・定義から意図的に外して利回り表示することで、検討する人に錯覚をおぼえさせることも出来、ダメな物件・商品を高値で販売することも可能ということを意味します。


投資を検討する方は、常に同じ定義・条件になっているか、良く注意する必要があります。

最近、また目についてきたのが、1棟新築物件の表面利回りのごまかし、です。


例えばこんな感じです。


新築1棟木造アパート 利回り9%!

物件価格 8,000万円
年間家賃収入  720万円


一見すると良い条件に見えます。

しかし先述のとおり、一般的に考える「表面利回り」の定義できちんと計算された値なのか、良く注意するべきです。


物件資料を良く紐解くと、次のような記載がありました。

【別途費用】

地盤改良工事 100万円
水道引込工事 200万円
水道負担金 50万円
ガス工事 250万円
外構工事 300万円
設計料 250万円
その他諸経費 400万円
合計 1550万円(税抜)

また次のような記載もありました。

※物件価格内訳
土地  3000万円
建物 5000万円
消費税 500万円


この案件の場合、「物件価格」の定義は、土地+税抜建物本体価格という事になり、その「物件価格」を基に利回り計算しているというわけです。

これは不動産投資における表面利回り計算に用いる物件価格の定義としては不適切です。


一般的な物件価格の定義は、1棟中古物件をイメージして頂ければわかりやすいのですが、土地と建物(ここで言う建物は消費税はもとより、外構部分や各種配管なども当然に入っています)となります。


一般的な定義に基づき、上記物件の物件価格を計算してみると、

土地3000万円 + 建物本体価格5000万円 + 本体消費税500万円 + 別途費用1550万円 + 別途費用消費税155万円 =10205万円


正しい物件価格の定義で本物件の利回り(表面利回り)を計算すると、

正しい表面利回り = 年間家賃収入720万円 / 10205万円
   = 7.05%

となりました。


表に出ている利回り9%からは2ポイントも数字が落ちてしまいました。


このように、定義を明確にしたうえで比較検討しなければ、思っている投資とは異なる結果になってしまいます。


もっと悪質なケースだと、地主向けの土地活用と混在させ、利回り表示を土地代を含めず、建物金額のみで表示させているのもたまに見かけます。

上記の例でいえば、

嘘の表面利回り = 家賃収入720万円 / 税込建物価格5500万円 = 13.09%


となります。


ぜひ不動産投資、特に新築1棟物件への投資を検討されている方は、表面利回りの罠に引っかからないよう注意して検討頂きたいと思います。


本日は以上です。


大和財託株式会社
藤原 正明


藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki

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