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融資が徐々に開いていきました

2020年10月10日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先日、来春新卒入社の内定式を行いました。

来年には3名の新卒社員が入社してきます。






コロナの影響で例年の就活通りとはいかない状況でしたが、計画通り3名採用できたことはとても良かったと思います。


当社の方針として、毎年少人数の新卒社員を採用する、ということにしています。


ベンチャーで良くある、新卒者を大量にとる方法は取っていません。


理由は、「きっちり向き合い教育し育てていきたいから」です。


大企業であれば、既存社員が多数いるので大量に新入社員が入ってきていてもきめ細やかに対応し育成できますが、中小企業・なおさらベンチャー企業であればそうはいかないというのが私の考えです。

受け入れ体制、教育体制が整っていない会社が多い印象です。

採用したからには、きっちり一人前のビジネスパーソンに育て上げるのが、新卒を受け入れる企業の責任だと考えていて、新卒採用を初めて5年ですが今のところその方針は間違っていないかなと思っています。


既に再来年の新卒者(22卒)の採用活動がスタートしています。
今後は東京にも人事部門があるので東京の優秀な学生にもアプローチしていき、少数精鋭の採用をしていきたいと考えております。


結局、企業の盛隆は「人財」が握っています。

良い人財を採用し、最大限活躍できるような環境を提供すれば、企業は永続できると信じ、経営にあたってまいります。



さて、本題です。


融資が開いてきました


という話です。


かぼちゃの馬車事件に端を発した金融機関の収益不動産向け融資厳格化の流れから早2年が経過しました。

この2年間各金融機関の対応は程度の差はあれど、全体的には厳しいままでした。

具体的に言えば、アベノミクス以降、金融資産が限られる会社員の方に積極融資していたところは軒並み融資を完全ストップに近い対応をしています。

また地方銀行や信用金庫、信用組合などの市中金融機関(プロパー融資)は、一般会社員向けの融資は完全に停止し、一定の金融資産を保有する会社員や中小企業経営者・医師等に向けて、自己資金20%を条件に融資を出しています。

1億円の物件を購入するにしても自己資金2000万円、購入諸費用で500万円、合計2500万円の現金投下が必要という事で、なかなかハードルは高くなっています。


こういった融資環境であったものの、不動産投資の優位性によりマーケットでの不動産購入意欲は高いまま推移し、物件価格相場はそれほど下がっていません。

※特定の金融機関に依存した物件(地方、鉄骨造、高額物件)は融資を出す金融機関が無くなったため、金額は大きく下がっています。

この2年間は上記のような状況でしたが、ここにきて金融機関の姿勢に変化が見られるようになりました。


今回変化が出来たのは、会社員向けの融資についてです。

ちなみに、市中金融機関が出すプロパー融資に関しては、地方銀行の一部は徐々に積極的な姿勢は見られますが、まだ2年より前の時のようなガンガン出す状況にはなっていません。


どのような変化が出てきたかと言えば、これまで停止していた金融機関が融資を復活し始めています。

もちろん以前と同じ条件ではなく、ターゲット(債務者、物件)を大きく変えてきた印象です。
これは過去と同じ過ちは犯さないという方針からだと思います。

具体の金融機関名はあえて伏せます。(当社のプライベート相談にお越しいただき、条件が合う方に個別でご提案させて頂きます)


今回は2つの金融機関のざっくりした概要をお伝えします。


【金融機関A】

方針:高年収会社員、勤務医 等に力を入れるとのこと

<融資金額>
最大で5億円~属性次第では10億円くらいまで
駅距離により融資上限額を定める:駅距離10分以内 融資金額=売買金額の90%

<期間>
◆中古
木造、鉄骨、RC造
金利:2.45%~
期間:55年(木造) or 60年(鉄骨・RC) - 築年数

◆新築
木造:30年
鉄骨・RC:35年

<エリア>
関東・関西両方OK
関東は国道16号線の内側
関西は京阪神+α

<属性>
◆新築
年収1200万円以上(目安)

◆築古・中古
年収1500万円以上(目安)

<その他>
・既存借入については既に保有している物件が不採算物件では厳しい。
・収益還元評価での評価につきキャッシュフロー回っていればプラス。
・新築1棟物もやるが中古1棟にも力を入れたい。


【金融機関B】

方針:高年収会社員に力を入れていく

<融資金額>
特別の定めなし(最大10億円位)
フルローンも可能だが実行ベース10%程度の自己資金をお願いしていることが多い

<期間>
◆中古
木造、重鉄、RC造
金利:2.5%前後(エリア、属性によってばらつき有、2%~2.9%位が実績値)
期間:50年(木造) or 60年(鉄骨・RC) - 築年数 (属性によって+αあり)

◆新築
木造:30年
鉄骨・RC:35年

<エリア>
関東・関西両方OK

<属性>
年収1000万円以上(目安)

<その他>
・債務者居住地は全国可
・収益物件の既存借入があってもキャッシュフローが回っていればネガティブに見ない


以上のようになります。


過去2年間の状況は、お金のある人は自己資金が多少必要と言われながらも、普通に融資が受けらる状況である一方、一般会社員の方(年収1200万円以下、金融資産2000万円以下)はなかなか融資を受けられませんでした。

今回、いくつかの金融機関が会社員向け(と言っても高年収会社員の方をターゲット)に融資を再開し始めたのは明るい兆しと言えそうです。

特に年収倍率により融資上限額が決まってしまう従来の会社員向けアパートローンの融資枠を使い切った後であっても、追加で数物件を購入できる融資環境は、経済的自立を目指したい方にとっては非常にメリットがある話です。


融資環境は刻々と変化していきますので、今後さらに年収の条件が緩くなることもありますし、数年で再度融資が閉まってしまう可能性もあります。


常々私がブログでお伝えしている通り、不動産投資をしたい方は

「その時々の融資状況応じて購入できる物件で良いのがあれば購入して不動産投資をスタートさせたほうが良い」

というのが、私の持論です。


本ブログでも随時、関東圏・関西圏の融資動向を発信していきます。


本日は以上です。


大和財託株式会社
藤原 正明


藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki

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