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コロナショックからみる中小企業が安定収益源を構築しておくことの重要性

2020年04月11日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


今週8日より7都府県に対して緊急事態宣言が出ました。
不要不急の自粛要請が法律の裏付けのある形となりました。

当社も政府の要請を受けて、今週よりリモートワーク・在宅勤務を実施しています。

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普段から日常業務はクラウドサービスを利用して行っていたこと、一部社員に新たにデバイスを貸与することにより、比較的スムーズに移行できました。

賃貸管理およびリーシング(入居者募集)業務においては、影響は全く無いのでお取引頂いているお客様はご安心くださいませ。


新たに不動産投資をしたい、資産運用したいというニーズに対しては、WEBによるセミナー(ウェビナー)およびご相談できる仕組みを導入済みです。

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WEBセミナーでは場所という制限はなくなりますので、今までは東京・大阪に来なければ受講できなかったのですが、今回の対応により全国の方にセミナーを受講いただけるようになりました。

また、サービス利用によるプライベート相談においても、対面時とそん色ない状態で資料の提示含めて出来るようになっています。

今回の一連の対応で、「人と直接会わなくてもよい仕組み」を構築できましたので、ある意味良い部分もあったかなとポジティブにとらえています。


さて、本題です。


本日は、「中小企業が安定収益源を構築しておくことの重要性」についてです。


前々回の話の続きとなります。

前回の記事はこちら

各種報道されているとおり、新型コロナウイルス感染拡大によって経済活動が自粛され、直接的・間接的に影響を受けている企業が多数出てきています。

大企業も今後影響が深刻化していきますが、より事態が緊迫しているのが自己資本力に乏しく手持現金が少ない中小企業です。

中小企業の中には毎月の売上をあてにして月末の支払いをしているところが多いため、今回のコロナショックにより急激な売上減少は当月の支払いに支障をきたし、資金ショートを引き起こします。

会社というのは、赤字で倒産するのではなく、支払い不能になった時に倒産するわけです。
(会計的に利益が出ていることと、キャッシュフローは全く別です)


実際、帝国データバンク等の倒産速報では連日のように倒産・事業停止の会社が出ています。
多くが飲食・宿泊等を事業とする会社で、現在は元々業績が低迷していたところに今回のコロナによって事業継続を断念した会社が多いようです。
今後長期化すれば、今まで健全であった会社も同じ状態になってしまう緊急事態となっています。

政府は緊急対策として資金繰りを応援する融資制度を早速導入し、現在多くの企業・事業者が申し込みをしている状態です。

私自身、経営を7年間やっていますが、つくづくと経営はいつどうなるかわからないなと今回のコロナショックで改めて実感しております。

企業経営者は、平時の時こそ有事に備えて対策を打っておくことが必要だと改めて思います。


さて、当社のお客様のうち、35%が中小企業・オーナー社長なのですが、当社顧客の方々は平時の時から規模の大小は様々ですが対策を打ってこられています。


その方法が収益不動産を戦略的に活用する、というものです。


中小企業および経営者が収益不動産を活用して得られる効果は以下の通りです。

①安定収益源の構築
②タックスマネジメント(フロー所得に対して)
③税金対策(ストック資産に対して。事業承継、相続税対策)

今回のコロナショックのような有事場合は、①と②が威力を発揮します。

①安定収益源の構築

一般個人が不動産投資をすることと基本的な考えは一緒です。
買って売ってのキャピタルゲイン狙いというよりは、毎月安定的に収入が得られることを期待しての方が多いです。

本業とは別の安定収益が得られている状態、これは中小企業にとっても有益ではないでしょうか。

前述の通り、会社は赤字で倒産するのではなくキャッシュが尽きたときに倒産します。


よって、毎月出ていくお金と同額のお金が入ってくる仕組みがあれば、理屈上は倒産しません。会社を継続出来ることになります。

企業会計において、販売管理費と実際の現金の動きは一致しませんが、ざっくり言い換えるとおおよそ販売管理費同額のお金が入ってくる仕組みということです。

例を出してみます。

ある会社の販売管理費が年間5000万円だとして、そのうち半分である2500万円分を本業とは別の収益源から得たいと考えているとしましょう。
収益不動産を活用する場合、同額の税引前キャッシュフローを得るには、どの程度の物件を購入すればよいのでしょうか。


収益不動産の税引前キャッシュフロー(税引前CF)というのは、物件の真の利回りであるFCR%、融資条件から導き出されるローン定数K%、そして自己資金をどれだけ投下するかによって決まります。

※不動産投資に関する指標などは、以下の本ブログ過去の記事をご覧ください。今回は詳細解説は割愛します。

▼過去ブログ記事▼
・『手取り収入を確実に把握する』はこちら
・『真の利回りを知る』はこちら
・『融資レバレッジを数字で知る1』はこちら
・『融資レバレッジを数字で知る2』はこちら
・『イールドギャップを知る』はこちら


ここでFCRとローン定数Kの差をイールドギャップYGとすると、税引前CFは

税引前CF = 自己資金×FCR + 融資金額×YG

※自己資金+融資金額= 総投資額

となります。


今の物件相場からFCR=6%、YG=1.5%と定義し、自己資金を5000万円とすれば、

2500万円=5000万円×6% + 1.5%×融資金額
融資金額≒14.7億円

つまり総投資額は、

総投資額= 自己資金5000万円 + 融資金額14.7億円
    =15.2億円

となります。


仮に当社提供する物件の様に仲介業者を挟まずの場合、購入諸費用は物件価格の4%程度ですので、物件規模としては

 物件価格=総投資額15.2億円×(100%-4%)
 ≒14.6億円

結構な金額となりますが、これまで事業で利益を出されている法人であれば、収益不動産購入向け融資は無担保運転資金融資とは異なるため、融資は受けられる可能性が高いと言えます。

10億円を超える投資となる場合、1棟でその金額というよりは複数棟に分けて購入したほうが地域リスクや、1棟あたりの融資可能額の観点からお勧めです。

そう考えれば、良い物件はそうすぐに出てくるものでもないため、仕組み構築には一定の期間をもって取り組むことが必要となります。

1棟あたり3億円とすれば、5棟購入で目標達成に到達しますが、1年に良い物件というのは多くても2-3棟ペースが現実的ですので、この規模であれば2年間程度の仕組み構築期間は見ておくべきでしょう。


上記のように、販売管理費の半分でも本業とは別の形で入ってくるようになれば、今回のようなコロナショックなどの不測の事態においても打てる対応策の幅は広がってくると思いますし、販売管理費(厳密には何もしなくても出ていくお金全額)を全額賄えるようになれば倒産の危機にはなりません。


※ちなみに、上記キャッシュフローを全額現金で達成しようとすると、物件の利回りFCRが6%とすれば、2500万円÷6% =4.17億円という事になります。


本日は、安定収益源の仕組み構築についての解説でした。

次回はタックスマネジメントの話となります。


本日は以上です。


大和財託株式会社
藤原 正明



藤原個人のTwitterを始めました。
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@fujiwaramasaaki


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