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民法改正の影響 パート2

2020年02月29日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


今年も早いもので2ヶ月が経過しました。

この2ヶ月は色んな事がありましたし、今も進行しています。


まず外的環境です。

年初から新型コロナウイルスに端を発した混乱により、世界経済に先行き不透明感が出てきました。

現に、株式マーケットでは世界的に株価が大きく下落していますし、ヒト・モノが動かなくなったことにより実経済にも影響がかなり出てきます。

最近までインバウンドで盛り上がっていたホテル業・旅館業、そして民泊業などは、既に経営破綻した事業者が出始めました。
ホテル業界にいる私の友人の話では、ホテルのオペレーター(運営委託会社)は賃料を払えないくらい売上減に陥っていたり、事業 撤退による売り案件も増えているとのことです。
(その友人の会社は大手のため、土地建物全て自己所有でオペレーションも行っているので何とかなっているらしい。)

その他、これは当社も今後一部で影響を受ける可能性がありますが、中国が止まったことによるサプライチェーンの乱れによって、完成品を仕上げることが出来ず、結果企業によっては資金ショートするリスクです。モノづくり系の業態であれば何らかの影響は受けますので、注意していく必要があります。
(当社は収益構造が多様化していることと、代替品に切り替えるなどの対策で何とかなりそうですが、これが長期化すると新築事業には影響が出てきます。)

今後も新型コロナウイルスの影響はどうなっていくか、全世界が固唾を飲んで見守っているという状況です。


つづいて当社自身の話です。

ちょうど本日で当社の上期が終わります。(8月決算)
業績自体は期初に立てた計画通りの着地となりそうです。
(IPOは延期しましたが、いまでも毎月月次決算を締めて予実管理を徹底しています)

今期がはじまってから着手した新規事業や、今期から本格的にマネタイズしていく事業について、ちょうど今年に入ってから成果が出始めておりかなりの手ごたえを感じていますし、これはお客様へのサービスの幅が広がることを意味します。

お伝え出来ることと、お伝え出来ないことがあるのですが、お伝えできる点でいえば、東京進出が順調ということです。

物件仕入れも順調であり、いまさらながら関東圏の不動産マーケットの大きさを感じています。
(物件の数が全く違います。関西を1とすれば関東は10くらい。関西は物件が少ない)

当社が関西マーケットで培ってきたノウハウは関東圏でも強力に発揮できています。

すでに物件もそれなりに仕入れ済みですので順次開発・再生しお客様に提供していきます。(1棟は既に供給済み)

関東圏・関西圏の新築物件、中古物件を全国の方に提供できる体制になりましたので、お待ちいただいている多くのお客様のご期待に応えていけるものと思います。

3月以降も積極的に攻めていき、お客様に喜んで頂ける仕事を提供していきますので、どうぞ当社にご期待くださいませ。


さて、本題です。

前々回からの続きとなります。


「民法改正による不動産実務への影響」についてです。


前の記事はこちら


ご存知の通り、改正民法が2020年4月1日より施行されます。

不動産実務の上での対応すべきポイントについて解説しています。

■賃貸借契約の更新と保証契約の更新について

賃貸借契約が合意更新された場合、その契約に紐づく保証契約はどのようになるのでしょうか。

ここでいう保証契約とは賃貸借契約における、賃貸人と保証人の間で締結されるものを指します。

前回の記事で解説の通り、4/1以降に合意更新された賃貸借契約については、改正民法が適用されます。

そのとき、保証契約については改正民法が適用されません。
これは保証契約自体は当事者間での合意がなされたわけではないからです。

一般的に、賃貸借契約書には、賃貸人と賃借人との間の賃貸借契約と賃貸人と保証人との間で連帯保証契約という二つの契約が1枚の書面で締結されています。

契約書は1枚ですがそこには2つの契約が締結されているというのが実態です。

よって、例えば保証契約が無効になったとしても、賃貸借契約がただちに無効になるわけではない、のです。

この前提を踏まえて以下に続きます。


■保証契約の取扱い

改正民法で大きく変わる点として、個人保証についてです。

改正民法では、不動産賃貸において連帯保証人を立てる際は極度額の定めが必要となりました。


(改正民法465条の2第1項,第2項)
個人根保証契約は,保証の限度額である極度額の定めがなければ効力を生じない
根保証契約とは一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約のことで、賃貸借契約においては保証契約がこの根保証契約に該当します。



要するに、今までであれば連帯保証契約をする際には、保証する金額の範囲を特別定めることはしませんでしたが、今後は具体的にいくらという金額を取り決める必要があるということです。

具体的には、賃貸借契約書(兼保証契約書)に保証債務極度額〇〇〇円と記載するということになります。

ここでの注意点がいくつかあります。

①極度額をいくらに設定するか?
物件を貸す側(賃貸人)としては、できるだけ高く設定したいと考えます。
(管理会社として当社もそうしたいと考えます)

しかし、あまりに高額にしすぎると公序良俗違反等で無効になる可能性があります。

よって社会通念上の範囲内で金額設定することがとても大事になります。
(具体の金額はそれぞれの判断によるところとなりますが、参考となるのは国土交通省が出している極度額に関する参考資料などとなります。)


②保証契約が強行規定である点
もし、上記のような極度額の定めをせずに保証契約を締結した場合、保証契約が無効となり、連帯保証人がいない状態となり賃貸経営上のリスクが高まります。

極度額の定めがない場合はもちろん、上記のような金額が不当と判断されるような場合も無効となる点には注意が必要といえます。


長くなりましたので、次回に続きます。


大和財託株式会社
藤原 正明



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