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民法改正の影響 パート1

2020年02月15日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先日、私用ではありましたがマレーシア クアラルンプールに行ってきました。

街全体が熱気に満ちており、大規模な開発ラッシュで新興国の勢いを感じました。













職業柄もあり不動産も見てきました。
投資として見た場合、ファミリー向け新築分譲区分マンション(コンドミニアム)で、表面利回り3%台後半と言ったところで、日本国内の実需向け分譲区分マンションとそれほど差はありません。(中古市場も新築と差はありません。海外では新築も中古も値段差はあまりありません。)

ただし、融資利用が難しかったり、条件的には良くないため、キャッシュで投資できる方にとっては良いと思います。

※日本人であれば長期滞在ビザであるMM2Hを取得すれば、融資条件が多少は良くなります。
MM2Hは一定の収入と資産があれば取得でき、一部日本人の間ではブームになっている様子。
(私も取得予定。)


利回り的には日本と差はありませんが、経済成長により国力が上がれば、日本円で持っているよりも価値が上がることになるため、長期的な運用であれば投資として成り立ちます。


投資以外において感じたことは、ビジネスパーソンのハングリーさの違いです。

滞在中は、現地の方々とも私のブロークンな英語で色々交流しコミュニケーションを取りましたが、私と会った方の多くがホワイトカラーで仕事への優先度合いが高く、めちゃくちゃハングリーで日本のビジネスパーソンと比較すると圧倒的な熱量の差を感じざるを得ませんでした。

この数年はアジア各国を訪れる事が増えているのですが、マレーシアのみならず多くの国で同じ傾向ですので、日本大好きな私としてはある種の危機感を感じる部分もありますし、ビジネス的にはチャンスであるとも感じています。

認識を改めるべきなのは、日本がアジア圏において経済的にナンバー1という意識です。

もうそんな時代ではなく、そんな認識は捨てて現実を見るべきです。

一億人を超える人口がいるのでGDPは今のところ世界3位ですが、一人当たりに換算すると世界26位となります。
(アジア圏では4位で、韓国との差はほぼありません)

アジア圏は日本以上に格差が激しいため、海外の一部の低所得の方と比較すれば、まだ日本は経済的に豊かであるとの錯覚を覚えますが、中所得者以上の方は平均的日本人より豊かです。

そしてハードに働いています。

今の日本全体に漂う、労働時間削減のみの働き方改革が果たして本当に日本にとって良い事なのか、私は疑問に感じています。

労働時間が少なくてそれに見合う対価を得て余暇で自分の好きなことをする生き方に幸せを感じる方もいるでしょうし、
労働時間に関係なく成果を追い求め対価を得たり、仕事自体にやりがいを得ることに幸せを感じる方もいると思うのです。

どちらも本人の意思で選択できるのが、本当の働き方改革と考えています。

今後も定期的にアジア各国を回り刺激を受けていきたいと思いますし、今後の海外展開も視野に検討してまいります。


さて、本題です。


本日は、「民法改正による不動産実務への影響」についてです。


ご存知の通り、改正民法が2020年4月1日より施行されます。

今回の改正は約120年前にできた現行民法の改正ということで、一番身近な法律の改正は私たちの生活にも様々な影響を与えます。

不動産を取り扱う当社としては、不動産売買時、不動産賃貸借時で従来とは異なった対応が求められます。


具体的には、各種契約書を改正民法に合わせて変更すること、改正民法に合わせた業務遂行をすること、ということです。


契約書を変更する際には、以下のステップを踏みます。

①任意規定を把握する
契約書に記載がなく当事者の合意がない場合には任意規定が適用されるため、それに不都合がないか確認

②任意規定を修正する
契約自由の原則に基づき、当事者間においてはどのような契約をしてもよいので、どうしたいかを決める

③法令抵触の有無を確認する
上記②が原則であるが、各種法令には違反すると当事者間の合意は無効とする強行規定があるので、確認


よって、今回の改正民法では、任意規定および強行規定が変わっているため、契約書も変える必要があるというわけです。


契約書変更に伴い従来なかった確認・手続きもいくつか出てきております。


今回は、不動産の賃貸借時における注意点・変更点をまとめてみたいと思います。
(一部全体的な話も含みます)

■経過措置
2020年4月1日から改正民法が施行されますが、例えば3月31日に契約締結を行い4月2日から入居する場合はどのような取扱いになるのでしょうか。

このケースの場合は改正前の規定が適用されます。入居日如何に関わらず、施行日前の契約は改正前民法が適用されるのが原則となります。

建物賃貸借の実務においては、原契約締結日以降には、「法定更新」、「合意更新」、「再契約」などが発生します。

それぞれ契約が継続するので似たようなイメージを持たれるかもしれませんが、法解釈としては全く異なります。


以下に整理しますと、

法定更新:当事者の意思に基づかない更新

合意更新:当事者の意思に基づく更新

再契約:当事者の意思に基づき再度契約をすること

となります。


改正民法施行後の再契約については、字のことく再度の契約となるため改正民法が適用となるのは自明です。

注意するところは更新についてです。

法定更新については、法律の定めに従って契約が自動更新されることになり、当事者の意思は更新時には反映されていませんので、改正前の民法が適用されます。


一方、合意更新の場合は、改正後に当事者間の意思に基づき合意されていますので、更新後は改正民法が適用となります。

賃貸借契約においては、2年に一回程度の間隔で更新が行われますが、上記の内容が適用されることになります。

経過措置の運用で注意すべき点は、更新契約時に当事者間の合意があったかどうかです。

実はこれは関東と関西で取扱いが異なります。(当社顧問弁護士談)

関西では賃貸借契約の更新は自動更新で書面の取り交わしは実務上行わないことが多数です。
(更新料ももちろん発生していません。京都は例外的に更新契約書を締結し更新料が発生します)

よってそこには当事者間の合意はないため、改正民法施行前に契約締結された賃貸借契約は改正前民法が適用され続けるということになります。


一方、関東では毎回更新契約書に当事者間で記名捺印を行うことが実務上一般的であり、その場合は当事者間で合意があったとみなされるため、更新後は改正民法が適用となります。
当然に改正民法でやらなければならない事が発生してくるわけです。


次回に続きます。


大和財託株式会社
藤原 正明



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