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現在の融資情勢パート2 プロパー融資

2019年11月9日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


気づいたら11月に入り早くも上旬が終わります。

今年も残すところ50日程度となります。
以前よりは数を減らすようにしていますが、ちらほらと忘年会の予定が入ってきています。
仕事をハードにこなしつつの会食となるので体調管理は徹底していきます。
※最近は二次会は行かなくなりました。翌日がしんどいです。

ということで、毎年11月は減量期として脂肪を落とす時期と位置付けています。
月初で76キロでしたので、月末で74キロと2キロ程度のプチ減量となります。

筋肉を落とさず脂肪のみを落とす健康的なアプローチとなります。

ポイントは

・炭水化物(カーボ)をうまくコントロールして適量取る
・適宜ハイカーボdayを設けて炭水化物を多くとり身体を慣れさせない
・通常通りの重量でハードにトレーニングする

となります。

Twitterなどでは筋肉ネタのツイートを良くしているので、ご興味のある方はフォローお願いしマッスル!

※もちろん、資産運用・不動産投資ネタもたくさんツイートしております。

▼ https://twitter.com/fujiwaramasaaki ▼




健康管理を徹底してよい仕事を行ってまいります。


さて、本題です。

前回の続きで、融資動向についてです。

前回の記事はこちら

令和元年度も半年が経過し、融資情勢の変化を期待したいところですが、全体的な状況は春先と何ら変わりはない、ということになります。

つまり年度初め同様に、融資は属性によっては積極的に出ているという状況に変化がないということです。

金融機関によっては変化の兆し、動きもありましたのでその点も含めて共有したいと思います。


前回は会社員の方向けの融資情勢についてでしたので、今回はその他についてです。


※市中金融機関によるプロパー融資に関しては、地域性や個別性が強いので大枠の話しかかけませんので、詳細お聞きになりたい方は面談にお越しください。

※本ブログをご覧いただいた方から、具体の金融機関名の記載がないので、帯に短し襷に長し的であるとのご意見をいただきました。それは十分承知しています。
具体の金融機関名はあえて出していません。
金融機関関係者やいろんな方が見ていること、融資の出す金融機関やそのノウハウは当社の財産であることなどが理由です。
具体の金融機関などはプライベート相談にて個別にお伝えしますのでご理解ください。


■プロパー融資を利用できる属性の方

ご周知のとおり、プロパー融資はメガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合などの市中金融機関が一定の基準はあるものの、最終的な融資条件は全てオーダーメイドである融資形態となります。

一定の条件とは、

・物件評価の考え方(積算評価、収益還元評価、そのどちらかあるいはミックスなど)
・債務者評価の考え方(年収重視、資産重視、既存借入の見方、など)
・融資金額の考え方(物件評価との乖離部分をどれだけ許容するのか、あるいは物件評価との乖離部分は自己資金を入れるOR見合い預金対応など)
・融資期間の考え方(税法上の法定耐用年数以内、中古資産の減価償却期間、経済的耐用年数を別途定めそこから築年数を引いて出す、など)

などなど、色々あります。

※規模が大きい金融機関(メガバンク、地銀)ほど、監督当局のマニュアルに準拠した基準になりがちの傾向はあります。


現在、市中金融機関は会社員向け融資にはかなり消極的となっています。
これは、昨年の地方銀行不正融資の問題、一部企業の不正問題などが影響しています。

かといって、報道されているとおり金融機関(特に地方銀行)の事業環境は年々厳しくなっており、優良な貸出先は限られているのが現実です。

その状況下で、一定以上のロット(規模)の融資が取れ、かつ金利も一定以上確保できる融資先は、結局不動産となるのです。

市中金融機関としては不動産向け融資を積極的にやりたい事情があるものの、一部金融機関での諸問題があったことにより、ボリュームゾーンである会社員には貸しにくくなったということです。

※一方で、会社員向けには年収倍率によるアパートローンが活況で、これは会社員の安定した年収を信用に融資を出し保全は取れているという建付です。
が、個人的には投資対象としては顧客(債務者側)は儲からない物件になっているので、その融資は果たして健全なのか?、債務者のためになっているのか?という疑問を藤原個人としては持っています。


ということで、今、市中金融機関のプロパー融資は一部の方々には積極的に出しているというのが現状です。


一部の方の属性とは、以下のような方となります。

・中小企業経営者(開業医を含む)
→個人の年収・金融資産に加えて経営する会社属性も合わせて評価してもらえるため非常に有利。
現在の融資市況では金融機関は、個人、事業法人ともに積極融資している。

・個人事業主
→個人事業主の方できちんと所得を出し納税をしていること、保有金融資産があること、という条件があれば会社員の方より有利に融資を受けられます。事業者あつかいになるため。
※なぜか個人事業主は融資として不利と思っている方が多いがそんなことはない。

・地主
→抵当権のついていない土地であれば担保提供により融資は容易。
ただし、金融機関によっては一定の現預金などの流動資産を求めているケースあり。

・勤務医
→金融資産が少ない場合はアパートローンしか受けられないケースも出てきている

・金融資産3000万円以上(金融機関・地域によってはそれ最低5000万円以上)を保有する方(会社員の方でも可)
→現預金や有価証券などで一定以上保有していれば、会社員の方であっても融資を受けられます。

そのほかの金融機関の姿勢として特徴的なことは、購入金額に対する融資金額割合です。
以前のような売買金額や諸費用まで含めたフルローン・オーバーローンは難しくなっており、一定の自己資金は求められる状況です。

どの程度の自己資金を求められるかですが、原則20%の自己資金という金融機関が多いです。
(当社の事例では審査過程のやり取りを経て90%以上の融資が出ることは多い。)

※こういった状況から、金額が3億円以上の物件は少し動きが鈍くなっている印象。3億円の20%となれば6000万円の自己資金+諸費用となるため、個人投資家の現預金が追い付かない傾向がある。1億円以下の小ぶりな物件、事業法人などが購入する5-10億円以上の大型物件は活況。


そのほか、当社は大阪・東京で事業展開しているので両方の金融機関の状況を知っているのですが、地域差はかなりあり、関東は厳しめ、関西はまだ出ているほう、ということです。

関東圏ではより金融資産が求められる傾向が強いのと、関西に支店があり東京にも支店のある地方銀行であっても、関西物件と関東物件では融資姿勢が全く異なり、物件量および債務者金融資産が選びやすい関東圏はより厳選している様子です。


以上のように、金融機関としては、収益不動産向け融資を全くやらないという選択肢はなかなかとりにくく、一方で監督省庁からは色々な指摘が入っている中においては、融資先に一定のハードルをこれまで以上に設けることで融資を積極的に行うという姿勢が鮮明でありこの傾向は今後も続くと思われます。

収益不動産向け融資は、一定の周期で積極的になったり閉まったりを繰り返してきましたが、今閉まったと言われていても出ているところには出ているので、今後数年のうちにいくつかの金融機関が積極展開する可能性は高いと予測しています。

最新の融資情勢を常に把握し、その時々でベターな資産運用の方法を見つけていただけたらと考えます。

本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



藤原個人のTwitterを始めました。
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