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クローズアップ現代+を観て パート2

2019年10月26日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

10月も下旬に入り、昼間でも秋風を感じる季節になってきました。

先日、不動産業界の一大イベント、宅地建物取引士の試験がありました。

当社は不動産を扱っており、実務上宅建士の資格が必要になる社員はコンサルティングに従事する社員となりますが、自己啓発と法的な設置要件に余裕を持たせておくことを理由に資格取得を奨励しています。

正式な合格発表は12月上旬ですが、自己採点ベースでは5名が合格ラインを超えていましたので、結果としてはまずまずであったと言えるでしょう。(最高点は50点中42点)

私個人としては、資格はあくまで資格で、法律でその資格を持っていなければ業務ができないと決められているので当然に取得しますが、資格の有無と仕事ができる出来ないは全くの無関係です。仕事ができる=誰かのお役に立つ、というものだからです。

ビジネスパーソンの方々を見ていると、資格に逃げがちな方が多いように感じますが、それよりもまずは目の前の仕事で圧倒的成果を出すことに注力すべきだと思います。

当社としては、OJT中心に社員をプロフェッショナルに育成し、お客様に喜んで頂ける仕事を全社員で追求していく組織を目指してまいります。


本題です。

「クローズアップ現代+を観て パート2」です。

前回の記事はこちら


10/9にNHK クローズアップ現代+にて、不動産投資関連の内容が放送されていました。

「加熱する不動産投資に異変!賃貸住宅ビジネスの深層」
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4338/index.html

本番組で取り上げられていた投資案件の問題点を解説することで、同じ轍を踏まないようにしていただきたいと思います。


【 解 説 】
いくつか問題点がありますので項目別に解説します。

・そもそもの利回り低さ  前回の記事参照
・返済比率の高さ  前回の記事参照
・サブリース賃料の見通しの甘さ

・サブリース賃料の見通しの甘さ
初期設定時の利回りの低さが本件一番の問題ですが、同様にサブリース賃料の見通しの甘さも大きな問題です。

この業界では良くある話で、建築の背中押しにサブリース賃料がずっと続くかのような営業トークがまかり通っており、本件においても購入者が大丈夫ですか?と何度か聞いたが事業者側が全く問題ないと口頭で説明しそれを信じたという内容でした。

現代社会において、口頭での説明・約束は全く信用なりませんので、契約書などに明記してもらうことが当然に必要です。

全てのサブリース契約書には、賃料下落は賃貸相場の変更等によりあります、と書いてあります。

契約書に書いているけど、口頭では大丈夫と説明されたからというのは録音などしていればまた抗弁できますが、無ければそれを理解して契約したとみなされるのが普通です。(賃貸経営者は事業者扱いになります。)

私が賃貸経営のプロであるというのもありますが、賃料が30年間変わらないというのはありえないと思うのは、一般の方にしても普通の感覚ではないでしょうか。(購入者・被害者には申し訳ないですが)


ここから本質的な話となりますが、本件に限らず全ての投資系の話、事業系の話、お金儲け話については、事業者側・相手側の懐事業、つまりどうやって先方が儲けているのか、ということをよく理解したほうが良いです。何ならきちんと聞くべきです。(のらりくらりの返しが来そうですが)


大前提として、事業者側は利益が無ければ事業として成り立たず継続性がありません。
(ボランティアではありませんので、必ず利益が必要です。)


新築時の賃料と築10年の賃料は、東京等の好立地物件など一部では変わらないことはあり得ますが、ほとんどのエリア(大都市圏も当然のこと、地方都市なら尚更)では確実に大きな下落になります。
(新築と築10年の下落率と、築20年と築30年の下落率は前者のほうが当然大きい)


そうなったとき、事業者は逆ザヤ・手出しをしてでも、購入者に対して新築時に約束した保証家賃をずっと支払い続けられるのでしょうか。

※実際事業者側が逆ザヤになっているケースもありますが、これは事業者側も初めから想定していたケースも多いです。
建築時に無理な賃料で6~10年程度は借上げ賃料は一定で保証する前提で、その逆ザヤ分も建築費に上乗せしていることもあるようです。
その上乗せ分が無くなりそうになったら、保証賃料の減額交渉をするのです。


冷静に、事業として成り立っておらず継続性がないことに気付くべきです。


これは、昨今起きた新築シェアハウス事件(30年間同一家賃で保証する)などと同類の話となります。


去年からツイッターで色々発信しているのですが、良くダイレクトメッセージを頂きます。
投資系の相談みたいなのも多く、例えばFXの運用代行で、月15%以上の利回りをプロが出してくれる話とかの類です。(なんと年利回り180%!笑)

この「出してくれる」という100%依存の状態が何ともです。。

ダイレクトメッセージでは私が勧誘される場合もあれば、こんなのやっているんですがどう思いますか?と聞かれる場合もあります。

こういうケースでも、

「なぜそういうことが可能なのか」
「相手は何をもって利益を出しているのか」
「そもそもなぜ私にこの話を持ち掛けているのか」

などを考えるのが普通です。

ちょっと厳しい言い方をすれば、世の大人の方の多くは世の中の厳しさをわかっていません。

例えば大企業で会社員をやっていれば、取引先などはきちんと約束を守ってくれるのが普通です。
支払期日、納品期日、役務の提供などなど、事故などで一部遅れが発生することもまれになりますが、多くは取引先は誠実に対応してくれます。

しかし、一個人として事業を起こしたりすれば、約束が守られないことはめちゃくちゃ良くありますので、より取引前には与信管理や信頼のおける相手なのか、などをより慎重に行います。

口頭で約束された、契約書に書いてる、といっても事業者側・相手方がその債務を確実に履行する保証はないのです。

※もっといえば、契約書に書いてあるからと言っても、債権・権利はありますがそれを相手方が履行するかどうかは全く別の話というのが現実で、逃げ得も起こるのが世の中です。

以上を踏まえると、懐事業や、そもそも論を良く整理の上、信頼できるかどうかも最終ジャッジとして大切な要素と言えます。
※ここでも同僚や、旧知の親友、大企業などいろいろな信頼要素がありますが、それのみで信頼してしまうと危ないケースもよく見ています。


話がちょっと大きくなってしまいましたが、二週に渡り番組で取り上げられていた土地付き新築アパート事案の問題点を解説しました。


まとめると、

・地方都市での不動産投資では都市部より利回り目線は当然厳しく見るべきであり、かつ賃料下落ストレスも多くかけて長期的な返済が可能かどうか良く検証すべき。

・地主ではない方は土地に縛られていないので、今後の人口減少、都心回帰の流れでは、都市部の物件に投資することを推奨。(その時遠隔でも管理運営できるパートナー選びは重要)

・家賃保証は全くアテにならないので、家賃保証がなくもキャッシュフローが回る投資案件かどうか良く検証のこと。賃料は確実に下がります。

本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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