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表面利回りの深堀 ②

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

先週日曜日に宅地建物取引士の試験がありました。

当社では今年の春くらいから、全社的に宅建試験に向けて取り組んでおりました。

具体的には宅建合格プロジェクトと銘打ち、宅建資格ホルダーの社員がプロジェクトリーダーを務め、計画的に複数回の模擬試験を行い、一定の点数が取れない人は本試験受験資格もないという厳しいルールです。

今年は10名が本試験に参加し、自己採点ベースですが4名の合格者を出すことができました。(合格ラインによっては5名になりそうですが、いずれにせよ近年まれにみる平均点の高さのようでした)

日本国内で宅建業を営もうとすれば必須の資格のため、当社では営業系部署の社員は必須の資格としています。

ただし、資格というのは私自身は、ほとんど意味のないものと考えています。

宅建資格があるから仕事ができるとか、収益不動産投資・賃貸経営のスペシャリストというわけではないのですので。

※法律で決められているので、事業を営むにあたっての要件を満たすだけのものです。

とはいえ、本業が忙しい中で資格勉強をして、成果を出すということは仕事に通じる部分があるので、そのプロセスはとても大事だと思っています。

これからも、当社社員のレベルアップを図りつつ、外部からも優秀な人財をどんどん獲得していき、まずは仕事の質の部分において業界NO.1を実現していきます。

さて本題です。 

本日も前回の続きとなりますが、「表面利回りの深堀 ②」です。

以前の記事はこちら

前回も書いたのですが、現在不動産投資業界界隈では、シェアハウス問題や不正融資問題など様々なことが社会問題化しています。

被害者である個人投資家の方々は、業者から提案された資料を特別精査せずに、うまい営業トークに乗っかり投資という判断をしたわけで、ちょっと厳しいことを申し上げると自己責任だと私は考えています。

もし被害者の方々が一歩立ち止まり、正しい投資指標を調べてその業者からの提案資料をきちんと精査していれば、こういう事態にはならなかったわけです。

※もっといえば、個人的意見では自己資金数十万円で不動産投資をする、できると思う事自体どうかとも思います。当社の場合は当社売主でフルローンを出せますが、やはり物件価格の3~4%のキャッシュは最低限必要です。(購入諸費用相当)

よって、今後そういった被害者が出ないよう、微力ながら本ブログでも定期的に正しい知識を発信しようという趣旨で、今書いています。

では前回の続きで表面利回りについて、もう少し深堀していきます。

【表面利回り】

前回、表面利回りの求め方をお伝えしました。

計算式:表面利回り = 年間収入 / 物件価格 【%】

今回は注意点を書いていきます。(数字にあまり意味のないことは前回お伝え済み)

■賃料の妥当性

業者からの提案資料における賃料の妥当性を良く疑ってかかる必要があります。

なぜならば、何とでも調整できてしまうからです。

中古と新築では多少異なりますので順にみていきます。

〇中古物件の場合

中古物件であれば、既に入居中の家賃と空室があれば、その分の想定賃料によって年間収入が計算されます。

注意点としては

・既存入居者の賃料が現在の相場に比べて高くなっていないか

・空室の想定賃料が恣意的に高くなっていないか

となります。

長期入居者の賃料が高くなっているケースが多く、その部屋が退去になった場合の賃料下落をきちんと見ておくべきです。

端的に言えば、今現在、全て部屋を退去させて、リフォームして新たに入居者を募集した場合、どの程度の賃料できまるか、その際の年間賃料がいくらになるのかを求めるのが必須という事です。

当社では引き直し賃料での年間収入という言い方をして、中古物件を販売する際には当然にその分も賃料下落に考慮してキャッシュシミュレーションを行い、収支がOKかどうかチェックしています。

もちろん急に入居者が一斉に退去することはないのですが、中期的(戸数にもよりますが5年~)にみれば、賃料は大きく下がる可能性があるということをよく理解し、その下がった賃料でも収支が合うか精査が必要といえます。

〇新築物件の場合

新築物件の販売形態は、不動産取引形態、建築請負形態の2パターンがあるのですが、いずれにしてもほとんどのケースが青田売りです。

青田売りとは業界用語なのですが、要は建物が竣工する前に契約を行い、建物完成と同時に残代金と引き換えに建物所有権を移転(厳密には所有権保存登記)を行います。

よって、物件概要書で業者より提案を受けている段階では建物は存在せず、また当然に入居者もいません。

物件資料に載っている賃料はあくまでも、業者が想定する賃料であり、その妥当性をよく考える必要があります。

悪い業者の場合、相場より5千円~1万円近く賃料を吊り上げ、利回りを良く見せているケースがありますので注意が必要です。

最近、テック系企業の賃料査定データベースをテストで導入してみたのですが、新築に関して言えば使い物になりませんでした。

この会社では大手ハスウメーカーや大手アパートビルダーと提携し、そのデータをもらっているとのことでしたが、単身向け物件で当社が考えるマーケット賃料から5000円から8000円高く査定結果が出てきました。

これはこれらの会社が、サブリースにてオーナーから一括借り上げし、無理に賃料を釣り上げている結果のエラーと、当社では認識しています。
それくらい賃料というのは吊り上げようとすれば、一応はできてしまうのです。

※これらの会社の建物が素晴らしく、競合物件と比べ賃料が取れるというわけでもありません。

この場合も同様に、自らが賃料が妥当かどうか、チェックするしか防衛策はありません。

あるいは、本当に信用できる業者から購入するかです。

(この見極めは難しいかもです。広告をバンバンやっている有名な会社=信頼できる会社という短絡的な考えになりがちなので)

新築・中古のいずれにしても、今現在の賃料がどれくらいなのか、そしてもっと言えば、その賃料が向こう10年スパンで、どの程度下落する見込みなのか、ここまでは当たり前にチェックするべき事項といえます。

次回は、表面利回り計算上の分母の部分を見ていきます。

大和財託株式会社
藤原 正明

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