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表面利回りの深堀 ①

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。

最近社内で社員有志による新たな枠組みが出来ました。

GCC(Good Corporate Culture)と言います。

これまで当社ではU30という枠組みがあり、30歳以下の社員が中心となり、会社内でのイベント事のほか、各種提言をしていましたが、30歳を超えた社員メンバーからもいろいろ会社に提言していきたいという声があったので、管理職以外の社員全体に対象を広げ新たに組織を立ち上げました。

参加者は完全有志となりますが、会社をより良くしたいと考えているメンバー7名が集まってくれて、今後様々な活動をしていってくれます。

私自身、サラリーマンを経験しておりますし、今でもサラリーマンの方々とお会いすることも多いのですが、組織や上司に対する不満を少なからずもっているなと感じます。

色々理由はあると思うのですが、主要な原因として、声が届かない・聞いてもらえないというのが多いです。

とういうことで、意見を言える場を設け、意見・声を経営側にも届け、全体最適の状態を作ることを期待しています。
※もちろん、社員のわがままでは話になりません。

当社は私が100%株式を持つオーナー企業ですが、会社は私の私物ではなく、全ステークホルダーのもの、公器であるので全体最適の状態になるように経営に取り組んでまいります。

さて本題です。

本日は「真の利回りを再度学ぶ」です。

本ブログや、書籍で何度も何度も書いている内容になりますが、定期的に発信しておかないと、新たに本ブログを知った方などが、本質的利回りや融資利用時の投資指標を学ぶ機会がないため、改めて書かせて頂きます。

なぜかと申しますと、シェアハウス問題や不正融資問題など様々なことが社会問題化していますが、そもそもこういう会社から物件を購入された方の不動産投資・賃貸経営に対する知識はほぼ皆無といってよい状態が散見され、例えば総収益率FCRやローン定数Kなどの知識があれば、こういった物件に対して投資するという選択肢はとることはなかったと、私は考えています。

ということで、今週から複数回にわたって利回りや各種指標を解説していきます。

そしてそれだけではリアリティがないので、当社に投資相談にお越しいただいたお客様より頂いた、今世に出回っている物件(主に新築物件で買ってはいけない物件)を投資指標に当てはめて評価してみます。

※最近某ポータルサイトのコラムでだいぶ突っ込んだ内容の記事も掲載されているようですが、当社はオブラートに包みつつも投資理論の切り口で取り上げます。

まずは第一回目として、投資利回りの基本をおさえていきたいと思います。

【利回り全般】

投資で利回りといっても、どの数字を採用し計算するかによって、数字の大小は変わりますし、同じ基準で比較しなければ正しい判断はできません。

株式投資などでは、利回り計算は比較的単純ですが、不動産投資となると、収入=手取りとはならないこと、分母となる投資金額をどの範囲まで含めるのかなどにより、どの数字をもって利回り計算するかによって全く異なる数値の結果になることは自明です。

その前提を理解せずまま、業者が恣意的に算出した利回りを真の利回りと勘違いし、投資を決断しているケースが非常に多いと言えます。

ちなみに、株式投資や不動産投資などあらゆる投資において、最終的な利回りというと、内部収益率IRRになるのですが、それには自己資金と投資期間が絡んできますので、解説は次の機会にします。(自己資本がどう回ったかということ)

ここでは、投資の初期判断においての、物件自体の利回りをお伝えします。
※初歩的内容になります。

■表面利回りの深堀

日本国内で物件資料に記載されている一般的な投資指標となります。

計算式:表面利回り = 年間収入 / 物件価格 【%】

簡単に求めやすい反面、投資パフォーマンスの実態を表すわけではないことに注意が必要です。

はっきり言えば、表面利回りはそもそも計算する必要すらないと、私は認識しています。

しかし、世の全て物件概要書などには、表面利回りが記載しているので、当社としても物件資料には一応の参考数値として表示しています。

なぜ表面利回りは投資判断上、意味のない数字と言えるのでしょうか。

まずは収入の面で見てみます。

先にも書いた通り、不動産投資は収入=手取りとはならず、そこから各種経費がかかったり、空室や滞納が発生したりもしますので手取りは大幅に下がります。

よって税引前手取り収入を全く考慮せず、算出されたこの表面利回りには全く意味はないのです。

意味のある数字にするためには、諸経費もろもろを考慮する必要があり、その考慮された収入をベースに計算する利回りはまた異なる名前となります。(総収益率といい今後解説)

もう一つ注意するべき点として、数式の分母についてです。

株式投資の場合であれば、投資の間接コスト(手数料など)は少額のため、それほど考慮せずとも良いかもしれません。

しかし不動産投資の場合、物件価格以外にも様々な費用がかかり、物件価格の10%近くかかる場合もあります。

物件価格以外にかかる費用としては

・仲介手数料 (取引態様が仲介の場合)

 物件価格の3%+6万円 (+消費税)

・登記費用 (所有権移転、抵当権設定)

 おおよそ物件価格の2%位

・不動産取得税 (所有権移転後4~6か月後納付)

 おおよそ物件価格の2%位

こういった別途かかるコストを考慮して、計算しなければ投資の正しい姿を数字として示せていないのは自明のことです。(利回りとは、いくら投入して、その金額に対しどれだけのリターンがあるかという非常にシンプルなものです)

とはいえ、日本国内においては表面利回りで、まずは表示するのが一般的の為、一応表面利回りを活用する際の注意点を次回に解説します。

次回以降に続きます。

大和財託株式会社
藤原 正明

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