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Q&A 新築木造物件の規模についての考察②

2018年07月14日

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毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。


先月は大阪府北部地震、今週は西日本豪雨と自然災害の脅威を身をもって感じています。


被災者の方々には心からお見舞い申し上げます。


当社周辺のことで言えば、大阪府北部地震において、茨木市・高槻市の当社管理物件において、一部被害が出ました。

現在罹災証明の手続きと並行して、地震保険の申請手続きを行っているところです。


オーナー様の経済的負担がないように資産運用会社としてしっかり復旧業務にあたってまいります。


常々申し上げていますが、不動産投資・賃貸経営は事業でありますので、とにかくゴーイングコンサーンに重きを置くべきです。
どんなことが起きても、事業を継続できるようにしておかなければならないという事です。

今回の件で言えば、自然災害はいつ起こるかわかりませんので、適正な範囲で保険に加入すべきです。


不幸中の幸いですが、当社経由で物件を購入されたお客様は100%地震保険に加入いただいておりますので、今回の件も保険対応が可能となっています。


一方、横のつながりで不動産業者・賃貸管理会社と今回の地震に伴い情報交換したのですが、半数以上のオーナーがが地震保険未加入という状況でした。

こうなると修繕費用や建て替え費用を自己資金あるいは新たな借入で調達しなければならず、それが出来ずかつ借り入れ残があれば、人生が大きく狂ってしまいます。


不動産投資・賃貸経営で想定されるリスクはあらかじめ予測がつくので、そのリスクに対しきちんと対応することがオーナーには求められます。(必要なコストはきちんと見ておくということ)


さて本題です。

少し前の続きとなります。


新築木造物件の規模についてです。


前回の記事はこちら


新築木造物件には適正規模があるという話でした。


今回も読者の方からいただいた質問に対して、Q&Aにて解説していきます。


■質問2:00保有期間を10~15年ではなく、持ち続けるという出口(出口戦略)は成立するのでしょうか?


【質問2に対する回答】

木造新築物件は規模が大きすぎると売却時に次の買い手の融資が付きにくく、出口戦略上問題があるというのが前回の話でした。

では、売却という出口ではなく、売却しない出口戦略は成立するのか、という質問です。


結論から申し上げれば、投資としては成り立ちますが、減価償却が終わる22年以降については、物件単体ではキャッシュフローが回らないため、別途収益源を確保するなどすれば、最終的な投資としては十分成り立ちます。


しかし、資金効率などを考慮すれば、当社としては一定期間保有後の売却をして、試算を組み替えながらキャッシュフローを積み重ねていく手法を推奨しています。

※地主の方に関しては、土地を守り続けるという前提があるため、上記の事情とは異なり持ち続けるという出口戦略が当然に成り立ちます。


以下条件にて簡易シミュレーションしてみます。


■新築木造アパート 

【概要】
物件価格:15,000万円
家賃収入:1125万円(表面利回り7.5%)
空室滞納損:5%
運営費用:225万円
購入諸費用:600万円

【融資条件】
融資金額:15,000万円
金利:2.3%
期間:35年
年間返済額:624万円

【出口戦略】
売却時期:30年後
物件売却価格:7000万円
※売却表面利回り:12%

【購入者設定】
個人名義所有
所得税・住民税率:33%


以下にシミュレーション結果を示します。


投資全体としてみれば、売却時にまとまったキャピタルゲインがあり、自己資金投資効率IRRは税引き後で25.8%と悪くはありません。

しかし、保有期間22年を過ぎれば、減価償却が取れないため、保有キャッシュフローは大きくマイナスになります。

その期間中も融資返済を進められることが出来れば、最終的なキャピタルゲインを得られますが、他の収益源がなければ持ち続けるのは厳しくなると言わざるを得ません。

※また本シミュレーションは、大規模修繕などは一切考慮していませんので、外壁・屋上防水工事や室内設備の更新などで1000万円以上の費用は見ておくべきです。


当社としては、初期設定の重要性ということを常々説いています。

購入前に出口まで含めて物件を購入し、地主ではない投資家の場合は、次の購入者の融資事情を考慮の上、一定期間保有後に売却し、資金を効率的に動かしていくことを推奨しています。(大規模修繕リスクを避けることにつながります)



初期設定でミスをしないためには、購入前に信頼できるパートナーを見つけることが、一番の近道だと思いますので、皆様様々な業者を比較してベストな会社・担当者を見つけることをお勧めします。


本日は以上となります。


大和財託株式会社
藤原 正明



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