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不動産投資の失敗パターン1 新築区分マンション投資 <解説 その3>

2018年04月21日

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さて、本題です。


大分引っ張りましたが、不動産投資の失敗パターンについての続きです。


「新築区分マンション投資 解説編3」


前回の記事はこちら


今回は節税面の解説となります。


【事例紹介】
■購入者:Aさん・35歳 大手メーカー勤務
年収:800万円(給与所得:600万円、社会保険料:110万円) 
現預金:200万円

■保有物件
東京都大田区 平成28年築 投資用区分マンション
購入価格:2500万円
家賃収入:100万円/年(一括借上による家賃保証付)
借入金額:2500万円
金利:2.1%
期間:35年間


「不動産所得がマイナスになることで、給与所得と損益通算ができます。このため、損益通算により課税所得を圧縮し、所得税・住民税が節税できる」というのがセールストークの常套句になっています。

たしかに物件購入初年度に関しては、購入諸費用がかさむため、不動産所得が大きくマイナスになり、給与所得と損益通算が可能です。

業者からこの説明を受けた人は、「なるほど新築区分マンションを買うことで、25万円も節税できるのか」と勘違いされるかもしれません。

しかし、Aさんの事例の場合、前回のブログの毎月のキャッシュフローが12500円のマイナスとなるため、不動産所得もマイナスとなります。
(減価償却によるキャッシュアウトせずに不動産所得がマイナスの場合と異なり、リアルにお金が出ていって不動産所得がマイナスの状況ということ)


それを踏まえて、2年目以降を含めた節税効果をみてみましょう。(数字は丸めています)

(不動産購入前)
給与所得:600万円
社会保険料:110万円
課税所得:450万円 (給与所得600万円-社会保険料110万円-基礎控除38万円 ≒ 450万円)→所得税・住民税:92万円

(購入1年目)
給与所得:600万円   
不動産所得:▲100万円(不動産購入諸費用がかかりマイナスが大きく出ている)
課税所得:350万円(給与所得600万円+不動産所得▲100万円-社会保険料110万円-基礎控除38万円 ≒350万円)→所得税・住民税:62万円(節税効果30万円)

(購入2年目)
給与所得:600万円
不動産所得:▲40万円
課税所得:410万円(給与所得600万円+不動産所得▲40万円-社会保険料110万円-基礎控除38万円 ≒410万円) →所得税・住民税:80万円(節税効果12万円)


購入2年目では、節税効果が12万円あるものの、一方で年間15万円の手出しがある状況ですので、トータルではマイナスとなります。

また、購入初期はマンションの管理費や修繕積立金は低く抑えられているケースが多く、今後数年後にはそれらが値上げされることは必至で、さらに手出しが増えることになります。


新築区分マンション投資をしていくと、手出しが増えていくことに違和感を覚え、それを販売会社に相談すると、「そうしましたら、もう1戸購入し、再度節税を図りましょう」となり、融資の限度額目いっぱいまで購入させられます。

(多くが既存借入込みで、年収の10倍が融資枠の信販系ファイナンスとなります)


もちろん状況は好転せず、ますます悪化します。

年収800万円のAさんであれば、年収の10倍程度である8000万円の借り入れは可能です。
最初に購入した物件であれば合計3戸(総額7500万円)まで購入できるということです。

新築区分マンションを3戸所有すれば、月々の手出しは増えますし、数年以内に保証家賃の見直しや打ち切りがまっています。

融資を使って新たな物件を購入することもできなければ、物件自体も数年で市場価格が20~30%程度は下がるために売るに売れません。

昨今の景気上昇の局面においては、物件の値上がりによる売却益(キャピタルゲイン)が得られる、と考える人もいるでしょう。

しかし、新築区分マンションで値上がりはほぼ期待することはできません。(特に投資向けに作られた単身者向け投資マンション)


新築区分マンションの販売価格には、マンションデベロッパーの利益と販売のための経費(人件費、広告宣伝費など)が20~30%程度含まれています。

また、所有権が移った瞬間に新古物件扱いとなり、購入検討者が一般投資家に変わり、投資家目線で収支が合う価格でなければ成約とならないため、購入した金額からは20~30%程度低い価格となります。

Aさんの物件については、同エリアの類似物件(築5以内)の平均成約価格は2000万円台でした。
2500万円で購入されているので、下落率は25%です。

購入価格合計7500万円、借入7500万円に対し、物件市場価格は6000万円ということです。

Aさんはフルローンで購入し、手持ちの現預金は200万円しかありません。

ですから残債を返済することもできず、売るに売れない状態です。

結局Aさんは、どうすることもできず、保有したまま毎月手出しを続けている状況が続いています。

持ち続けることもできなければ、売ることすらできない。
この状態になれば、末路は差し押さえ・競売のプロセスをたどることになります。
さらに競売で物件が処分されても債務は残るので、最悪の場合、自己破産となります。


あまり認知されていませんが、競売情報を覗いてみると、築浅区分マンション物件が定期的に市場に供給されています。
それほど被害者が多くいるということです。

新築区分マンションへの投資は避けたほうが賢明です。


次回は他の投資種類について続きを書きます。


大和財託株式会社
藤原 正明



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