社長ブログ〜積小為大〜
「その賃料、ほんまにあってますの？」
毎度お世話になります。
大和財託の藤原です。
今週の大阪は真冬並みの寒さとなりました。
慌ててコートを取り出しましたが、ほんと寒さに弱くなりました。
私は岩手県の内陸部出身で大学卒業までおりましたが、当時は最低気温マイナス10℃位、最高気温もマイナスという環境が当たり前でしたが、故郷を離れて早15年となり、大阪の環境に慣れてしまい、普通以上に寒さがダメになりました。
今年はユニクロの新商品である超極暖ヒートテックにお世話になり、今冬を乗り越えたと思います。
今年もあと１か月、やり残しの無いように仕事にあたってまいります。
さて、本題です。
本日は、「その賃料、ほんまにあってますの？」についてです。
不動産投資は、家賃収入益を求めるインカムゲインと売却益を求めるキャピタルゲインの2つの利益を取る方法があるのはご周知のとおりです。
キャピタルゲインを得られるかどうかは、そもそもかなり安く仕入れ出来た場合は別として、多くは、購入時期が市況の谷であったか、長期で保有することでの残債や簿価とその時の市況がどうか、などタイミングに影響されやすい傾向で、最近の不動産投資の主たる目的にはなっていないと思います。
（数年前に買われた方は今キャピタルゲインを得られていますが）
バブル期であれば、キャピタルゲイン目的の投機的な不動産投資になっていたようです。
今多くの投資家の方の目標は、インカムゲインで長期的なキャッシュフローを得ることだと思いますし、融資がちょっと厳しくなりつつはありますが、低金利の状態はまだ続きそうな状況を見ると、この傾向は変わらないと思います。
不動産投資の大前提である賃料を得るという目的を鑑みれば、購入前の賃料の精査については、もっと注意深くなる必要があると思います。
もちろん当社では、提供する物件全て（新築、中古リノベーション、仲介）で賃料査定を行い、その賃料前提でキャッシュフローが回るかどうか、今後の賃料下落の幅や、返済に余裕があるかどうか、を総合的に判断し、基準をクリアした物件のみご紹介する業務フローになっています。
最近始めた賃貸経営コンサルティングでご相談いただく物件は、多くが賃料について甘い想定が多いと感じています。
中古物件であれば、住戸ごとに賃料差が大きいことが多く、それは入居時期によるところが大きいです。
数年前に入居した方は賃料が高く、最近入居した方は賃料が低いということです。
満室想定賃料は、そういった要素を含んでその数値という事ですので、例えば家賃の高い住戸が退去になれば、新たに募集する際は、今の賃貸相場で入居することになりますので、家賃収入総額が低下し利回りが低下することになります。
中古物件は新築物件に比べ賃料下落が小さい、とよく言われますが、それは条件付きという事です。（直近入った賃料と比べ、賃料下落が小さいという事）
よって、中古物件を検討する際には、現状の満室想定賃料およびその時の総収益率（その値をここではAとします）を求めるだけでは不十分で、現在の相場賃料を把握し、今全入居者が退去し新たに募集して満室になったときの年間想定賃料および総収益率（その間いをここではBとします）を求める必要があるという事です。
中古物件を見る際は、今はAという利回りであるが、中期的にはBという引き直し賃料ベースの利回りに収束（低下）していく、という想定が必要になります。
その状態でもキャッシュフローが回るかどうか、返済比率が苦しくならないか、などの評価が必要になってくるという事です。
次回に続きます。
本日は以上となります。
大和財託株式会社
藤原 正明
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